فاطمي
02-25-2006, 03:53 PM
هذه الايام لم يعد يكفي المستثمر العقاري ان يشتري عقارا ويؤجره ثم ينتظر الايجار الشهري ويأمل في ان تزيد قيمة العقار. فهناك دائما من يبحث عن افكار جديدة لرفع ارباح الاستثمار العقاري خصوصا في مراحل المشروع الاولى التي يتم فيها تحديد مواقع المشروع واستخراج تراخيص البناء لها.
في الماضي كان المقاول هو من يتعاقد على انشاء عقار بتقدير محدد للتكلفة على ان يتحمل اعباء العمالة والمواد الخام ويلتزم بمواعيد التسليم. ويستمر هذا النمط من العمل حتى الان في معظم المدن العربية وفي الغرب ايضا. ولكن المنافسة المتزايدة وندرة الاراضي داخل المدن جعلت المهمة صعبة في مجال تطوير العقار، خصوصا اذا كان الامر يتعلق ايضا بتدبير الموقع واستخراج تصاريح البناء والدخول في تعاقدات متعددة الاطراف مع بائعين وجهات رسمية والعديد من المشترين.
هذه التعقيدات افرزت جيلا جديدا من مطوري العقار Developers الذين يسعون وراء عقد الصفقات، وشركات متخصصة في تعليم حرفة تطوير العقار عن طريق «الفرانشايز» اي تدريب المقاولين الجدد وفتح ابواب تطوير العقار لهم مقابل نسبة من الارباح. احدى هذه الشركات اسمها تي إس دبليوTSW بدأت اعمالها في العام الماضي بتدريب 50 مقاولا جديدا واستطاعت عن طريقهم تطوير عقارات قيمتها مليوني جنيه استرليني، ومنحتهم عمولات بلغ حجمها ربع هذا المبلغ.
احد المتدربين قال انه حقق في العام الماضي ثلاث صفقات فقط بلغت ارباحه منها حوالي 100 الف جنيه استرليني. وهو يصف عمله بأنه اساسا اقتناص الفرص في منطقته المحلية لتحديد المواقع التي يمكن ان تقوم فيها مشاريع عقارية جديدة، ثم يسعى بعد ذلك لارضاء كل الاطراف حتى يمكن للمشروع ان يكتمل. قد تكون الفرص في اراض فضاء يمكن التفاوض على شرائها ثم البناء عليها، وقد تكون منشآت قديمة آيلة للسقوط بحيث يتم الشراء ثم الهدم ثم اعادة البناء. وقد تكون ايضا مواقع لشركات افلست او محطات بنزين اغلقت او عدة منازل متجاورة اتلفها حريق، وهكذا. وتحديد هذه المواقع مهم لان ندرة اراضي البناء داخل المدن مع تزايد الطلب على المساكن الجديدة يجعل من تطوير العقارات القديمة مهنة مربحة.
مطور العقار الذي يعمل في هذا المجال يحصل على نسبة 30 في المائة من صافي ارباح المشروع. وهي نسبة تكفل له دخلا عاليا لا يحتاج معه الا الى عدد صغير من الصفقات سنويا. وبين الحين والاخر يتم انجاز مشروع ضخم يكفل له دخل العام كله. ولا يجد مطور العقار صعوبة كبيرة في اقناع اصحاب الاراضي او العقارات القديمة ببيعها للاستفادة من قيمتها المجمدة. وتقع معظم المجالس المحلية تحت ضغوط متزايدة لاصدار المزيد من تراخيص البناء لسد الحاجات المتزايدة محليا، كما انها تسعى ايضا للبت في هذه التراخيص بسرعة.
والعثور على الموقع المناسب والتعاقد على الشراء جزء من الجهد لابد ان يتبعه جهد اهم وهو السعي للحصول على ترخيص البناء. فالارض بلا ترخيص بناء لا تساوي كثيرا. والترخيص هو الذي يحقق لها قيمتها.
وتضع الشركة المتخصصة في تدريب المقاولين الجدد طلابها في دورات دراسية سريعة. ويدفع كل متدرب مبلغ خمسة الاف جنيه للالتحاق بدورات التدريب ثم خمسة الاف اخرى من ارباح اول صفقة يحققها.
وتساعد الشركة خريجيها المتدربين بالدعم التقني لاستكمال اكبر عدد ممكن من الصفقات. وهي تجد لهم المشترين للمشاريع الجاهزة للتنفيذ بعد استكمال اتفاقات الشراء واستخراج تصاريح البناء.
ويحتاج من يدخل الى هذا المجال ان يلم بتفاصيل كيفية الحصول على تراخيص البناء بالاضافة الى معلومات عامة عن الهندسة المعمارية وقوانين البناء. كما تزيد الفائدة اذا كان مطور العقار مستثمرا في الوقت نفسه بحيث يلتقط الفرص من دون الحاجة الى استئذان بنك في قرض عقاري.
وتمد الشركة كل المتدربين بالنصائح وتقود خطواتهم في هذا المجال، بعد دورات تدريب تستمر حوالي ثلاثة اشهر. ولكنها تشترط عليهم ايضا توقيع تعاقد مدته 30 شهرا لعرض كل المشاريع الجديدة التي يتعاقدون عليها على الشركة اولا. واجتذب البرنامج العديد من المحترفين الذين وجدوا فرصتهم في العمل الخاص لفائدتهم الشخصية. وبين هؤلاء العاملين في هذا المجال حاليا مديرو بنوك ومدرسون ومستثمرون سابقون وايضا طيار مدني ترك وظيفته من اجل هذا المجال.
في انجلترا تتراوح قيمة الاراضي المتاحة لمثل هذه المشاريع بين 200 الف استرليني وخمسة ملايين استرليني، ومعظم طلبات تراخيص البناء هي لشقق جديدة لتلبية الطلب المتزايد عليها داخل المدن.
القدرات الشخصية: ويعتمد نجاح مطور العقار الجديد على قدراته الشخصية لان الدورات التدريبية تمنحه فقط اساسيات العمل ولابد له من تحفيز نفسه لاستكمال البحث والتعلم السريع من واقع السوق. كما عليه ان يطور مهاراته التفاوضية لانه سوف يحتاجها في الكثير من المواقف. فهناك التفاوض مع اصحاب الاراضي او العقارات القديمة، وهناك التفاوض مع المجالس المحلية حول التراخيص. كما عليه ان يعرف ايضا الاختلافات بين شروط ومطالب المجالس المحلية لاستصدار تراخيص البناء. هناك بعض المجالس التي تشترط مواقف للسيارات او تصاميم او الوانا معينة واخرى تطالب بتنفيذ مشروعات اسكان شعبي جنبا الى جنب مع المشروعات الفاخرة، وثالثة تهتم بالمنشآت الصناعية التي توفر فرصا للعمالة. والناجحون في هذا المجال يبنون لانفسهم شبكة اتصالات واسعة من سماسرة العقارات وشركات المسح العقاري ومهندسي المعمار. وهم يبحثون عن كل الاحتمالات ويطرحون الاسئلة ويطرقون الابواب من اجل استكمال صفقة مربحة لكل الاطراف المعنية.
احدى الصفقات صغيرة الحجم كانت لكوخ صغير على قطعة ارض كبيرة نسبيا. ثمن الكوخ باسعار اليوم كان يبلغ حوالي 300 الف استرليني. بعد اخذ كل شروط تصاريح البناء في المنطقة في الاعتبار تم التقدم لبناء منزلين على قطعة الارض يضم كل منهما خمس غرف. وبعد الحصول على الترخيص تم تقييم العقارين الجديدين بحوالي 350 الف استرليني لكل منهما. وبلغت تكاليف الهدم والبناء حوالي 200 الف استرليني، اي ان ترخيص البناء اضاف 200 الف جنيه على قيمة الارض.
وتشتري شركة تي إس دبليو الفرص العقارية المتاحة التي يقدمها لها فريق المتعاونين معها ثم تعيد بيعها بأرباح عالية لشركات التطوير العقاري مباشرة. ويقول رئيس الشركة ان فترة التدريب تتيح فرصة للمحترفين ان يحققوا ثلاث صفقات سنويا اذا بذلوا جهدا لا يزيد عن 20 ساعة اسبوعيا. واذا تمت هذه الصفقات فان العائد، في المتوسط، لا يقل عن 100 الف جنيه استرليني. ويمنح كل متدرب عقب تخرجه من الدورة منطقة كبيرة المساحة تقتصر عليه ولا ينافسه فيها احد من الشركة نفسها.
من الفوائد الواضحة لهذا النوع من الاستثمار العقاري انه لا يتطلب رأسمال مرتفعا ولا يرتبط بتقلبات سوق العقار، ويمثل افضل الحلقات المربحة في السوق. والمعادلة نفســـها تصلح للتطبيق في العديد من المدن العربيــــة التي يمكن ان تتــــــولى فيها شركات العقار الكبيرة تدريب فرق البحث لتحــديد المواقع المناسبة للمشاريع العقــــارية الكبيرة التي قــــد يكون بعضها في وسط المدن.
* بعض شروط تراخيص البناء البريطانية > يمكن لاي شخص ان يتقدم بطلب ترخيص بناء او تطوير عقاري حتى لو لم يكن يملك العقار، ولكن بشرط معرفة صاحب العقار بذلك.
> من الافضل الحديث العام مع موظفي المجلس المحلي والجيران قبل التقدم بطلب رسمي، حتى يمكن تلافي الاعتراضات التي قد لا تكون واضحة للعيان من الوهلة الاولى.
> يمكن الاستئناف في حالة رفض طلب الترخيص او في حالات تأخر المجلس المحلي في البت فيها خلال الفترة المحددة بحوالي ثمانية اسابيع. وتنجح في العادة ثلث طلبات الاستئناف.
> يمكن عقد صفقات الشراء بعدة وسائل منها البيع المباشر بسعر منحفض من قبل الحصول على الترخيص، او البيع بشرط الحصول على الترخيص، وفي هذه الحالة يتوقع البائع ثمنا اعلى على مرحلتين: عربون وبقية الثمن بعد الحصول على الترخيص.
> هناك نوعان من الترخيص: عام ومفصل. الترخيص العام يحدد ما اذا كان من الممكن بناء مسكن او محل تجاري او مقر شركة في موقع معين. اما الترخيص المفصل فهو يتعلق بتصميم ومواصفات وابعاد المبنى طبقا للمواصفات الفنية التي يجب الالتزام بها.
> ترفض المجالس المحلية منح تراخيص بناء في مناطق المحميات البيئية والمساحات الخضراء وقرب المعالم التراثية.
في الماضي كان المقاول هو من يتعاقد على انشاء عقار بتقدير محدد للتكلفة على ان يتحمل اعباء العمالة والمواد الخام ويلتزم بمواعيد التسليم. ويستمر هذا النمط من العمل حتى الان في معظم المدن العربية وفي الغرب ايضا. ولكن المنافسة المتزايدة وندرة الاراضي داخل المدن جعلت المهمة صعبة في مجال تطوير العقار، خصوصا اذا كان الامر يتعلق ايضا بتدبير الموقع واستخراج تصاريح البناء والدخول في تعاقدات متعددة الاطراف مع بائعين وجهات رسمية والعديد من المشترين.
هذه التعقيدات افرزت جيلا جديدا من مطوري العقار Developers الذين يسعون وراء عقد الصفقات، وشركات متخصصة في تعليم حرفة تطوير العقار عن طريق «الفرانشايز» اي تدريب المقاولين الجدد وفتح ابواب تطوير العقار لهم مقابل نسبة من الارباح. احدى هذه الشركات اسمها تي إس دبليوTSW بدأت اعمالها في العام الماضي بتدريب 50 مقاولا جديدا واستطاعت عن طريقهم تطوير عقارات قيمتها مليوني جنيه استرليني، ومنحتهم عمولات بلغ حجمها ربع هذا المبلغ.
احد المتدربين قال انه حقق في العام الماضي ثلاث صفقات فقط بلغت ارباحه منها حوالي 100 الف جنيه استرليني. وهو يصف عمله بأنه اساسا اقتناص الفرص في منطقته المحلية لتحديد المواقع التي يمكن ان تقوم فيها مشاريع عقارية جديدة، ثم يسعى بعد ذلك لارضاء كل الاطراف حتى يمكن للمشروع ان يكتمل. قد تكون الفرص في اراض فضاء يمكن التفاوض على شرائها ثم البناء عليها، وقد تكون منشآت قديمة آيلة للسقوط بحيث يتم الشراء ثم الهدم ثم اعادة البناء. وقد تكون ايضا مواقع لشركات افلست او محطات بنزين اغلقت او عدة منازل متجاورة اتلفها حريق، وهكذا. وتحديد هذه المواقع مهم لان ندرة اراضي البناء داخل المدن مع تزايد الطلب على المساكن الجديدة يجعل من تطوير العقارات القديمة مهنة مربحة.
مطور العقار الذي يعمل في هذا المجال يحصل على نسبة 30 في المائة من صافي ارباح المشروع. وهي نسبة تكفل له دخلا عاليا لا يحتاج معه الا الى عدد صغير من الصفقات سنويا. وبين الحين والاخر يتم انجاز مشروع ضخم يكفل له دخل العام كله. ولا يجد مطور العقار صعوبة كبيرة في اقناع اصحاب الاراضي او العقارات القديمة ببيعها للاستفادة من قيمتها المجمدة. وتقع معظم المجالس المحلية تحت ضغوط متزايدة لاصدار المزيد من تراخيص البناء لسد الحاجات المتزايدة محليا، كما انها تسعى ايضا للبت في هذه التراخيص بسرعة.
والعثور على الموقع المناسب والتعاقد على الشراء جزء من الجهد لابد ان يتبعه جهد اهم وهو السعي للحصول على ترخيص البناء. فالارض بلا ترخيص بناء لا تساوي كثيرا. والترخيص هو الذي يحقق لها قيمتها.
وتضع الشركة المتخصصة في تدريب المقاولين الجدد طلابها في دورات دراسية سريعة. ويدفع كل متدرب مبلغ خمسة الاف جنيه للالتحاق بدورات التدريب ثم خمسة الاف اخرى من ارباح اول صفقة يحققها.
وتساعد الشركة خريجيها المتدربين بالدعم التقني لاستكمال اكبر عدد ممكن من الصفقات. وهي تجد لهم المشترين للمشاريع الجاهزة للتنفيذ بعد استكمال اتفاقات الشراء واستخراج تصاريح البناء.
ويحتاج من يدخل الى هذا المجال ان يلم بتفاصيل كيفية الحصول على تراخيص البناء بالاضافة الى معلومات عامة عن الهندسة المعمارية وقوانين البناء. كما تزيد الفائدة اذا كان مطور العقار مستثمرا في الوقت نفسه بحيث يلتقط الفرص من دون الحاجة الى استئذان بنك في قرض عقاري.
وتمد الشركة كل المتدربين بالنصائح وتقود خطواتهم في هذا المجال، بعد دورات تدريب تستمر حوالي ثلاثة اشهر. ولكنها تشترط عليهم ايضا توقيع تعاقد مدته 30 شهرا لعرض كل المشاريع الجديدة التي يتعاقدون عليها على الشركة اولا. واجتذب البرنامج العديد من المحترفين الذين وجدوا فرصتهم في العمل الخاص لفائدتهم الشخصية. وبين هؤلاء العاملين في هذا المجال حاليا مديرو بنوك ومدرسون ومستثمرون سابقون وايضا طيار مدني ترك وظيفته من اجل هذا المجال.
في انجلترا تتراوح قيمة الاراضي المتاحة لمثل هذه المشاريع بين 200 الف استرليني وخمسة ملايين استرليني، ومعظم طلبات تراخيص البناء هي لشقق جديدة لتلبية الطلب المتزايد عليها داخل المدن.
القدرات الشخصية: ويعتمد نجاح مطور العقار الجديد على قدراته الشخصية لان الدورات التدريبية تمنحه فقط اساسيات العمل ولابد له من تحفيز نفسه لاستكمال البحث والتعلم السريع من واقع السوق. كما عليه ان يطور مهاراته التفاوضية لانه سوف يحتاجها في الكثير من المواقف. فهناك التفاوض مع اصحاب الاراضي او العقارات القديمة، وهناك التفاوض مع المجالس المحلية حول التراخيص. كما عليه ان يعرف ايضا الاختلافات بين شروط ومطالب المجالس المحلية لاستصدار تراخيص البناء. هناك بعض المجالس التي تشترط مواقف للسيارات او تصاميم او الوانا معينة واخرى تطالب بتنفيذ مشروعات اسكان شعبي جنبا الى جنب مع المشروعات الفاخرة، وثالثة تهتم بالمنشآت الصناعية التي توفر فرصا للعمالة. والناجحون في هذا المجال يبنون لانفسهم شبكة اتصالات واسعة من سماسرة العقارات وشركات المسح العقاري ومهندسي المعمار. وهم يبحثون عن كل الاحتمالات ويطرحون الاسئلة ويطرقون الابواب من اجل استكمال صفقة مربحة لكل الاطراف المعنية.
احدى الصفقات صغيرة الحجم كانت لكوخ صغير على قطعة ارض كبيرة نسبيا. ثمن الكوخ باسعار اليوم كان يبلغ حوالي 300 الف استرليني. بعد اخذ كل شروط تصاريح البناء في المنطقة في الاعتبار تم التقدم لبناء منزلين على قطعة الارض يضم كل منهما خمس غرف. وبعد الحصول على الترخيص تم تقييم العقارين الجديدين بحوالي 350 الف استرليني لكل منهما. وبلغت تكاليف الهدم والبناء حوالي 200 الف استرليني، اي ان ترخيص البناء اضاف 200 الف جنيه على قيمة الارض.
وتشتري شركة تي إس دبليو الفرص العقارية المتاحة التي يقدمها لها فريق المتعاونين معها ثم تعيد بيعها بأرباح عالية لشركات التطوير العقاري مباشرة. ويقول رئيس الشركة ان فترة التدريب تتيح فرصة للمحترفين ان يحققوا ثلاث صفقات سنويا اذا بذلوا جهدا لا يزيد عن 20 ساعة اسبوعيا. واذا تمت هذه الصفقات فان العائد، في المتوسط، لا يقل عن 100 الف جنيه استرليني. ويمنح كل متدرب عقب تخرجه من الدورة منطقة كبيرة المساحة تقتصر عليه ولا ينافسه فيها احد من الشركة نفسها.
من الفوائد الواضحة لهذا النوع من الاستثمار العقاري انه لا يتطلب رأسمال مرتفعا ولا يرتبط بتقلبات سوق العقار، ويمثل افضل الحلقات المربحة في السوق. والمعادلة نفســـها تصلح للتطبيق في العديد من المدن العربيــــة التي يمكن ان تتــــــولى فيها شركات العقار الكبيرة تدريب فرق البحث لتحــديد المواقع المناسبة للمشاريع العقــــارية الكبيرة التي قــــد يكون بعضها في وسط المدن.
* بعض شروط تراخيص البناء البريطانية > يمكن لاي شخص ان يتقدم بطلب ترخيص بناء او تطوير عقاري حتى لو لم يكن يملك العقار، ولكن بشرط معرفة صاحب العقار بذلك.
> من الافضل الحديث العام مع موظفي المجلس المحلي والجيران قبل التقدم بطلب رسمي، حتى يمكن تلافي الاعتراضات التي قد لا تكون واضحة للعيان من الوهلة الاولى.
> يمكن الاستئناف في حالة رفض طلب الترخيص او في حالات تأخر المجلس المحلي في البت فيها خلال الفترة المحددة بحوالي ثمانية اسابيع. وتنجح في العادة ثلث طلبات الاستئناف.
> يمكن عقد صفقات الشراء بعدة وسائل منها البيع المباشر بسعر منحفض من قبل الحصول على الترخيص، او البيع بشرط الحصول على الترخيص، وفي هذه الحالة يتوقع البائع ثمنا اعلى على مرحلتين: عربون وبقية الثمن بعد الحصول على الترخيص.
> هناك نوعان من الترخيص: عام ومفصل. الترخيص العام يحدد ما اذا كان من الممكن بناء مسكن او محل تجاري او مقر شركة في موقع معين. اما الترخيص المفصل فهو يتعلق بتصميم ومواصفات وابعاد المبنى طبقا للمواصفات الفنية التي يجب الالتزام بها.
> ترفض المجالس المحلية منح تراخيص بناء في مناطق المحميات البيئية والمساحات الخضراء وقرب المعالم التراثية.