مجاهدون
11-12-2005, 02:56 PM
يتعين على بائع العقار بداية من أغسطس 2007 تجهيز ما يسمى «ملف معلومات» عن العقار قبل عرضه للبيع
تتوقع مصادر عقارية بريطانية ان يتسبب قانون بريطاني جديد، يطبق في عام 2007، في رفع اسعار العقار البريطاني بمعدل ألف جنيه استرليني لكل عقار. فسوف يتعين على بائع العقار تجهيز ما يسمى «ملف معلومات» عن العقار قبل عرضه للبيع، ضمن عدة شروط اخرى. وتصل تكلفة هذه الملفات الى حوالي الف جنيه في المتوسط، الامر الذي قد يدفع اصحاب العقارات الى اضافتها على ثمن العقار المعروض للبيع.
وفيما تشكو صناعة العقار من هذه التكاليف الاضافية التي قد تثبط من عزيمة من يريد بيع عقاره او الانتقال الى عقار آخر، فان الحكومة البريطانية تشير الى ان اجراءاتها تهدف الى تسهيل شراء العقار وتلخيص الاجراءات المتعددة التي تجعل من الشراء عملية معقدة وطويلة الاجل، خصوصا لمن يدخلون مجال شراء العقار للمرة الاولى.
وسوف يتعين على البائع بداية من تاريخ تطبيق القانون الجديد ان يوفر معلومات للمشتري تشمل اثبات حق الملكية وتقرير عن حالة العقار وبعض المعلومات المحلية من المجلس المحلي تتعلق بخريطة الموقع وطبيعة المنطقة ومستقبل التطوير الاسكاني والصناعي فيها.
ولاحظت «الشرق الأوسط» تزايد المعارضة للقانون الجديد من أهل الصناعة وايضا من احزاب المعارضة السياسية التي وجدتها فرصة للطعن في قانون حكومي واطلاق وعود بإلغائه. ويقول اهل الصناعة ان مثل هذا القانون سوف يخلق صناعة جديدة لا تحكمها شروط ولا قوانين لمد البائعين بــ«ملفات معلومات»، كما ان المشترين سوف يفقدون الثقة في مثل هذه الملفات وسوف يصرون على اجراء ابحاث اخرى حول حالة العقار الامر الذي من شأنه ان يزيد التكاليف اكثر ويلغي اهمية «ملفات المعلومات».
وهو يؤكدون ان هذه الملفات سوف تفرز طبقة جديدة من المنتفعين الذين يبيعون التقارير من دون فحص لحالات العقار او يكونون من غير المؤهلين لمعرفة مشاكل العقار ان وجدت. كما ان معظم المشترين لا يثقون في تقرير حالة عقار يكون البائع هو الذي دفع ثمنه، وسوف يصرون على تقرير حالة محايد يدفعون هم ثمنه.
من السلبيات الاخرى المنتظرة تأثير مثل هذا القانون على السوق في الفترة التي تسبق تطبيقه حيث يعتقد البعض ان السوق سوف تتراكم فيه العقارات المعروضة للبيع قبيل تطبيق القانون، ثم تظهر بعد ذلك ندرة في العقارات المعروضة للبيع.
من ناحية اخرى، قالت منظمة حماية المستهلك «ويتش» ان القانون في صورته الحالية غير مكتمل خصوصا في الجوانب الاجرائية لتنفيذه حيث لا توجد اجراءات عقابية ضد سماسرة العقار المخالفين ولا شروط كافية لمحتويات التقارير العقارية. وطالبت ان يشترط القانون إلزام العاملين في مجال اعداد التقارير العقارية بوثائق تأمين لا تقل قيمتها عن قيمة العقارات التي يقومون بتقديم تقارير عنها حتى اذا ما وقعت مخالفة خطيرة يمكن لمشتري العقار اللجوء الى القانون من اجل التعويض. واذا لم تتقدم شركات لتقديم هذه الخدمات بسبب التكلفة الباهظة سوف يتعين على الحكومة ان تقدم هذه الخدمات بنفسها.
وتعترض كارولين سبيلمان، وهي متحدثة من حزب معارض، على ضرورة مثل هذا القانون لانه لن يسهل اجراءات الشراء ولن يقصر الزمن اللازم لانهاء لاجراءات ولا يمنع مشكلة المزايدات على ثمن العقار من اطراف ثالثة، وهي المشاكل الاساسية التي يعاني منها قطاع العقار البريطاني في الوقت الحاضر. واضافت ان المشتري سوف يضطر للقيام بمهمة جمع ملف معلومات اضافي حتى يطمئن، كما ان الجهة المقرضة سوف تطالب ايضا بتقرير محايد مما يضيف من الاعباء من دون اي فوائد ملموسة. وفي النهاية فان القانون الجديد سوف يزيد من تكاليف البائع ويخلق المزيد من الروتين وقد يؤثر سلبيا على سوق عقاري هش في الوقت الحاضر.
ويعتبر ملف تقرير الحالة الذي تصر عليه الحكومة البريطانية حاليا كشرط من شروط البيع حلا وسطا بين تقريرين يختار بينهما المشتري حاليا ويتحمل تكاليفهما. الاول هو تقرير معاينة اولي لتقدير قيمة العقار، وهو تقرير يشترط البنك المقرض القيام به قبل السماح بدفع القرض العقاري. والثاني يختاره بعض المشترين خصوصا في العقارات باهظة الثمن للتأكد من حالة العقار، وهو تقرير متخصص يشمل كل جوانب العقار من الاساسات الى التوصيلات الكهربائية وحالة الجدران.
مما يذكر ان القانون الجديد كان ضمن البرنامج الانتخابي لحزب العمال في عام 1997، وكان لهدف منه وقت الاعلان عنه هو منع ظاهرة المزايدة على الثمن Gazumping التي كانت منتشرة في سوق منتعشة آنذاك. وارتفعت الشكوى من الظاهرة لان القانون لا يحمي المشتري خلال استكمال الاجراءات التي يتحمل خلالها الكثير من العناء من ناحيتي الوقت والتكاليف في عملية شراء وتستغرق في العادة عدة اسابيع. ففي اي مرحلة قبل تبادل التعاقدات التي تثبت نقل الملكية، يمكن لأي طرف ثالث ان يعرض ثمنا اعلى في العقار وينتزعه من المشتري الاصلي.
ولكن مع اجراء أبحاث فعلية على السوق اتضح ان نسبة 28 في المائة فقط من التعاقدات لا تنتهي بعمليات بيع وشراء. وكانت معظم هذه النسبة لاسباب اخرى غير المزايدات، اهمها اخطاء في تقارير المسح العقاري وتقييم العقارات. ومن هنا ولدت فكرة «ملف المعلومات» الذي كان الهدف منه تسهيل الاجراءات واختصار الوقت.
وترى شركات العقار المتخصصة ان ملفات المعلومات لن تفي بالغرض لان هناك العديد من نقاط الضعف فيها. فبعض المشترين قد يجد صعوبة في فهم ملف المعلومات وقد يضطر لاستشارة محام لهذا الغرض. ايضا لا يحتوي الملف على تقديرات لقيمة العقار، وتقتصر فقط على تقدير تكاليف اعادة البناء. ولا ترضى البنوك بمثل هذه الملفات كبديل عن المسح العقاري وتقدير القيمة قبل الموافقة على القرض، خصوصا اذا كانت تقدم تمويلا قيمته اكثر من نسبة 75 في المائة من قيمة العقار. ايضا قد تجد شركات المسح العقاري اقبالا غير مسبوق بسبب رغبة المشترين اجراء ملفات معلومات خاصة بهم مختلفة عن تلك التي يعرضها البائع.
وما يثير مخاوف شركات العقار هو مدى تأثير هذا القانون على السوق. فهناك سابقة وقعت في عام 1988 عندما اعلنت الحكومة حينذاك إلغاء الاعانة الضريبية المزدوجة للمشتري وزوجته وحصر الدعم في شخص واحد. فقد افرز هذا الوضع فقاعة في السوق بعدد هائل من المشترين الذين ارادوا انهاء الاجراءات قبل موعد تنفيذ القانون. وبعد الموعد المحدد تجمدت السوق لعدة اشهر وانهارت الاسعار. وقد تحدث الظاهرة نفسها مرة اخرى. فمن المتوقع ان يعرض الكثيرين من البائعين عقاراتهم للبيع قبيل اول اغسطس (آب) عام 2007، وهو موعد نفاذ القانون. فهذا يعفيهم من ضرورة تقديم ملف معلومات عن العقار، واذا كان في السوق مشترون ايضا، فانهم سوف يستفيدون من شراء عقارات بعد نفاذ القانون للحصول على ملف معلومات مجانا.
ولكن الحكم النهائي على آثار هذا القانون سوف يكون صعبا في غياب الصيغة النهائية له.
والى ذلك الحين فان القاعدة الذهبية في التعاقدات تظل سارية المفعول وهي ان يتخذ المشتري حذره في كل الاحوال. وتصح هذه القاعدة، واسمها اللاتيني Caveat Emptor، في مجال صفقات العقار اكثر من اي تعاقدات اخرى، فمجال العقار يعتبر اكبر استثمار مالي يمكن ان يقبل عليه مستثمر او مقترض.
* تكاليف بيع العقار وشرائه في بريطانيا الآن البائع يدفع:
ـ تكاليف تسويق العقار لدى شركة تسويق، وحصتها حوالي 2 في المائة من الثمن.
ـ التكاليف القانونية الخاصة به. ـ تكلفة تحويل مالي تلغرافي.
المشتري يدفع:
ـ التكاليف القانونية الخاصة به.
ـ رسوم التسجيل.
ـ رسوم بحث عقاري في المجلس المحلي.
ـ رسوم التمغة (من واحد الى ثلاثة في المائة وفقا لثمن العقار) ـ تكلفة تحويل مالي تلغرافي.
* .. ومن عام 2007 البائع يدفع:
ـ تكاليف تسويق العقار لدى شركة تسويق عقاري.
ـ التكاليف القانونية الخاصة به.
ـ تكاليف «ملف المعلومات» الخاص بالعقار. ـ تكلفة تحويل مالي تلغرافي.
المشتري يدفع:
ـ التكاليف القانونية الخاصة به.
ـ رسوم التسجيل.
ـ رسوم التمغة (من واحد الى ثلاثة في المائة وفقا لثمن العقار) ـ رسم اطلاع على «ملف المعلومات» الخاص بالعقار المعروض للبيع.
تتوقع مصادر عقارية بريطانية ان يتسبب قانون بريطاني جديد، يطبق في عام 2007، في رفع اسعار العقار البريطاني بمعدل ألف جنيه استرليني لكل عقار. فسوف يتعين على بائع العقار تجهيز ما يسمى «ملف معلومات» عن العقار قبل عرضه للبيع، ضمن عدة شروط اخرى. وتصل تكلفة هذه الملفات الى حوالي الف جنيه في المتوسط، الامر الذي قد يدفع اصحاب العقارات الى اضافتها على ثمن العقار المعروض للبيع.
وفيما تشكو صناعة العقار من هذه التكاليف الاضافية التي قد تثبط من عزيمة من يريد بيع عقاره او الانتقال الى عقار آخر، فان الحكومة البريطانية تشير الى ان اجراءاتها تهدف الى تسهيل شراء العقار وتلخيص الاجراءات المتعددة التي تجعل من الشراء عملية معقدة وطويلة الاجل، خصوصا لمن يدخلون مجال شراء العقار للمرة الاولى.
وسوف يتعين على البائع بداية من تاريخ تطبيق القانون الجديد ان يوفر معلومات للمشتري تشمل اثبات حق الملكية وتقرير عن حالة العقار وبعض المعلومات المحلية من المجلس المحلي تتعلق بخريطة الموقع وطبيعة المنطقة ومستقبل التطوير الاسكاني والصناعي فيها.
ولاحظت «الشرق الأوسط» تزايد المعارضة للقانون الجديد من أهل الصناعة وايضا من احزاب المعارضة السياسية التي وجدتها فرصة للطعن في قانون حكومي واطلاق وعود بإلغائه. ويقول اهل الصناعة ان مثل هذا القانون سوف يخلق صناعة جديدة لا تحكمها شروط ولا قوانين لمد البائعين بــ«ملفات معلومات»، كما ان المشترين سوف يفقدون الثقة في مثل هذه الملفات وسوف يصرون على اجراء ابحاث اخرى حول حالة العقار الامر الذي من شأنه ان يزيد التكاليف اكثر ويلغي اهمية «ملفات المعلومات».
وهو يؤكدون ان هذه الملفات سوف تفرز طبقة جديدة من المنتفعين الذين يبيعون التقارير من دون فحص لحالات العقار او يكونون من غير المؤهلين لمعرفة مشاكل العقار ان وجدت. كما ان معظم المشترين لا يثقون في تقرير حالة عقار يكون البائع هو الذي دفع ثمنه، وسوف يصرون على تقرير حالة محايد يدفعون هم ثمنه.
من السلبيات الاخرى المنتظرة تأثير مثل هذا القانون على السوق في الفترة التي تسبق تطبيقه حيث يعتقد البعض ان السوق سوف تتراكم فيه العقارات المعروضة للبيع قبيل تطبيق القانون، ثم تظهر بعد ذلك ندرة في العقارات المعروضة للبيع.
من ناحية اخرى، قالت منظمة حماية المستهلك «ويتش» ان القانون في صورته الحالية غير مكتمل خصوصا في الجوانب الاجرائية لتنفيذه حيث لا توجد اجراءات عقابية ضد سماسرة العقار المخالفين ولا شروط كافية لمحتويات التقارير العقارية. وطالبت ان يشترط القانون إلزام العاملين في مجال اعداد التقارير العقارية بوثائق تأمين لا تقل قيمتها عن قيمة العقارات التي يقومون بتقديم تقارير عنها حتى اذا ما وقعت مخالفة خطيرة يمكن لمشتري العقار اللجوء الى القانون من اجل التعويض. واذا لم تتقدم شركات لتقديم هذه الخدمات بسبب التكلفة الباهظة سوف يتعين على الحكومة ان تقدم هذه الخدمات بنفسها.
وتعترض كارولين سبيلمان، وهي متحدثة من حزب معارض، على ضرورة مثل هذا القانون لانه لن يسهل اجراءات الشراء ولن يقصر الزمن اللازم لانهاء لاجراءات ولا يمنع مشكلة المزايدات على ثمن العقار من اطراف ثالثة، وهي المشاكل الاساسية التي يعاني منها قطاع العقار البريطاني في الوقت الحاضر. واضافت ان المشتري سوف يضطر للقيام بمهمة جمع ملف معلومات اضافي حتى يطمئن، كما ان الجهة المقرضة سوف تطالب ايضا بتقرير محايد مما يضيف من الاعباء من دون اي فوائد ملموسة. وفي النهاية فان القانون الجديد سوف يزيد من تكاليف البائع ويخلق المزيد من الروتين وقد يؤثر سلبيا على سوق عقاري هش في الوقت الحاضر.
ويعتبر ملف تقرير الحالة الذي تصر عليه الحكومة البريطانية حاليا كشرط من شروط البيع حلا وسطا بين تقريرين يختار بينهما المشتري حاليا ويتحمل تكاليفهما. الاول هو تقرير معاينة اولي لتقدير قيمة العقار، وهو تقرير يشترط البنك المقرض القيام به قبل السماح بدفع القرض العقاري. والثاني يختاره بعض المشترين خصوصا في العقارات باهظة الثمن للتأكد من حالة العقار، وهو تقرير متخصص يشمل كل جوانب العقار من الاساسات الى التوصيلات الكهربائية وحالة الجدران.
مما يذكر ان القانون الجديد كان ضمن البرنامج الانتخابي لحزب العمال في عام 1997، وكان لهدف منه وقت الاعلان عنه هو منع ظاهرة المزايدة على الثمن Gazumping التي كانت منتشرة في سوق منتعشة آنذاك. وارتفعت الشكوى من الظاهرة لان القانون لا يحمي المشتري خلال استكمال الاجراءات التي يتحمل خلالها الكثير من العناء من ناحيتي الوقت والتكاليف في عملية شراء وتستغرق في العادة عدة اسابيع. ففي اي مرحلة قبل تبادل التعاقدات التي تثبت نقل الملكية، يمكن لأي طرف ثالث ان يعرض ثمنا اعلى في العقار وينتزعه من المشتري الاصلي.
ولكن مع اجراء أبحاث فعلية على السوق اتضح ان نسبة 28 في المائة فقط من التعاقدات لا تنتهي بعمليات بيع وشراء. وكانت معظم هذه النسبة لاسباب اخرى غير المزايدات، اهمها اخطاء في تقارير المسح العقاري وتقييم العقارات. ومن هنا ولدت فكرة «ملف المعلومات» الذي كان الهدف منه تسهيل الاجراءات واختصار الوقت.
وترى شركات العقار المتخصصة ان ملفات المعلومات لن تفي بالغرض لان هناك العديد من نقاط الضعف فيها. فبعض المشترين قد يجد صعوبة في فهم ملف المعلومات وقد يضطر لاستشارة محام لهذا الغرض. ايضا لا يحتوي الملف على تقديرات لقيمة العقار، وتقتصر فقط على تقدير تكاليف اعادة البناء. ولا ترضى البنوك بمثل هذه الملفات كبديل عن المسح العقاري وتقدير القيمة قبل الموافقة على القرض، خصوصا اذا كانت تقدم تمويلا قيمته اكثر من نسبة 75 في المائة من قيمة العقار. ايضا قد تجد شركات المسح العقاري اقبالا غير مسبوق بسبب رغبة المشترين اجراء ملفات معلومات خاصة بهم مختلفة عن تلك التي يعرضها البائع.
وما يثير مخاوف شركات العقار هو مدى تأثير هذا القانون على السوق. فهناك سابقة وقعت في عام 1988 عندما اعلنت الحكومة حينذاك إلغاء الاعانة الضريبية المزدوجة للمشتري وزوجته وحصر الدعم في شخص واحد. فقد افرز هذا الوضع فقاعة في السوق بعدد هائل من المشترين الذين ارادوا انهاء الاجراءات قبل موعد تنفيذ القانون. وبعد الموعد المحدد تجمدت السوق لعدة اشهر وانهارت الاسعار. وقد تحدث الظاهرة نفسها مرة اخرى. فمن المتوقع ان يعرض الكثيرين من البائعين عقاراتهم للبيع قبيل اول اغسطس (آب) عام 2007، وهو موعد نفاذ القانون. فهذا يعفيهم من ضرورة تقديم ملف معلومات عن العقار، واذا كان في السوق مشترون ايضا، فانهم سوف يستفيدون من شراء عقارات بعد نفاذ القانون للحصول على ملف معلومات مجانا.
ولكن الحكم النهائي على آثار هذا القانون سوف يكون صعبا في غياب الصيغة النهائية له.
والى ذلك الحين فان القاعدة الذهبية في التعاقدات تظل سارية المفعول وهي ان يتخذ المشتري حذره في كل الاحوال. وتصح هذه القاعدة، واسمها اللاتيني Caveat Emptor، في مجال صفقات العقار اكثر من اي تعاقدات اخرى، فمجال العقار يعتبر اكبر استثمار مالي يمكن ان يقبل عليه مستثمر او مقترض.
* تكاليف بيع العقار وشرائه في بريطانيا الآن البائع يدفع:
ـ تكاليف تسويق العقار لدى شركة تسويق، وحصتها حوالي 2 في المائة من الثمن.
ـ التكاليف القانونية الخاصة به. ـ تكلفة تحويل مالي تلغرافي.
المشتري يدفع:
ـ التكاليف القانونية الخاصة به.
ـ رسوم التسجيل.
ـ رسوم بحث عقاري في المجلس المحلي.
ـ رسوم التمغة (من واحد الى ثلاثة في المائة وفقا لثمن العقار) ـ تكلفة تحويل مالي تلغرافي.
* .. ومن عام 2007 البائع يدفع:
ـ تكاليف تسويق العقار لدى شركة تسويق عقاري.
ـ التكاليف القانونية الخاصة به.
ـ تكاليف «ملف المعلومات» الخاص بالعقار. ـ تكلفة تحويل مالي تلغرافي.
المشتري يدفع:
ـ التكاليف القانونية الخاصة به.
ـ رسوم التسجيل.
ـ رسوم التمغة (من واحد الى ثلاثة في المائة وفقا لثمن العقار) ـ رسم اطلاع على «ملف المعلومات» الخاص بالعقار المعروض للبيع.