فصيح
01-22-2015, 12:55 AM
http://www.alqabas.com.kw:82//sites/default/files/imagecache/authorblock/authors/50633.jpg
الاسم: أحمد النبهان
الزلزال الذي أصاب أسعار النفط ووصل بها للتراجع بنسبة %60 من قيمتها قبل ستة أشهر سيكون له تأثير سلبي في السوق العقاري المحلي بحيث ينعكس على انخفاض عدد صفقات البيع والشراء لدى المستثمرين المضاربين في السوق العقاري بسبب التخوف من انحدار تدريجي في الأسعار ووصولها الى مستوى منخفض من قيمته الحالية وبخاصة السكني والاستثماري.
إن هذا التأثير سلبي على المدى القريب، ولكنه بالأساس تأثير ايجابي على المستثمرين الحقيقيين على المدى البعيد بحيث يمكن اصلاح ما يمكن اصلاحه عقب التضخم او الارتفاع غير المسبوق في أسعار العقارات السكنية والاستثمارية الذي تم خلال السنوات السابقة، الأمر الذي أحدث مشاكل مالية لدى الطبقة المتوسطة من المواطنين والمقيمين نتيجة لارتفاع القيم الايجارية للمنازل والشقق، والنتيجة الوحيدة التي أنتجها هذا الارتفاع غير الطبيعي في أسعار العقارات هو انتشار عمارات القص واللزق !!!
وبرأيي أن الوقت ما زال مبكرا للكشف عن آثار هذا الزلزال، وذلك لعدة أسباب، الاول: ان بوصلة أسعار النفط ما زالت غير ثابتة ومن المتوقع أن ينخفض السعر إلى 30 دولارا أو أن يبقى ثابتا لسعر 45 دولارا، وكل ذلك يرجع الى انتهاء الخلافات السياسية أو الاقتصادية التي أودت به الى هذا الانخفاض. الأمر الثاني ان انخفاض أسعار العقارات ما زال في بدايته ولا يعرف حتى الآن هذا الانخفاض أين سيصل على الرغم من أكثر التوقعات تنذر بنزول الأسعار بحدود 25 الى %30.
في ظل هذه الظروف، حتى الآن لم تكشف البنوك عن حجم العقارات المتعثر سدادها في ظل تشدد البنوك في منح القروض العقارية، ومع توارد الأخبار بوجود عجز مالي في الموازنة الحكومية 2015 / 2016 يصل بحدود 6 مليارات دينار كويتي وتوجه وزارة المالية الى الاقتراض من البنوك المحلية، مع كل ما سبق ذكره، بالاضافة الى أسباب أخرى، اتوقع ان الاثار الحقيقية ستتضح بعد الربع الثاني من السنة الحالية وكأننا أمام أزمة مالية جديدة ستصيب من كان يقرأ أوضاع السوق بعين واحدة ويغلق عينه الأخرى متعمدا أو بجهل.
الجميع يتذكر الانخفاض الكبير في أسعار العقارات التجارية وبخاصة الأبراج التجارية في منطقة العاصمة خلال فترة الأزمة المالية العالمية عام 2008، وكيف انهارت أسعار تلك العقارات بنسبة تجاوزت %50 من قيمتها في ذاك الوقت، وبعد مرور 7 سنوات على تلك الأزمة لم ترتفع أسعار تلك العقارات الا بنسبة لم تتجاوز 15 الى %20 ، عكس العقارت السكنية والاستثمارية التي ارتفعت بحدود الضعفين وأكثر الأمر الذي أوصلها الى أسعار لا يمكن تخطيها بالوقت الحالي، وقد يعلل البعض الحاجة الى السكن في المنازل والشقق هو الذي أدى الى هذا الارتفاع على عكس الابراج التجارية، حيث كان الطلب على المكاتب التجارية متذبذبا وبوتيرة بطيئة، وعلى الرغم من ذلك لا أعتقد أن تلك المبررات كانت حقيقية بقدر ما كانت مفتعلة. لذلك أمام هذا الوضع الضبابي لأوضاع السوق يطرح هذا التساؤل.
كيف اشتري عقاراً، والجواب يكون بالتوجه الى العقارات ذات الدخل المعتدل والتي مضى على بنائها أكثر من 20 سنة بحيث آلية التطوير تكون متوافرة وعملية الخسارة تكون منعدمة نوعا ما بنسبة كبيرة. ان شراء العقار يكون بشكل مدروس وعلمي ووفق لغة أرقام حقيقية لأسعار القيم الايجارية وتكلفة الصيانة وأعمال الترميم، والكثير من الأمور المهمة التي تخص كل عقار على حدة، والأمر المهم الآخر هو تجنب الاعتماد على الاشاعات التي تطرح في السوق والتي غالبا ما يروج لها خدمة لمحافظ أو تكتلات عقارية معينة بهدف رفع وخفض الأسعار حسب توجهاتهم، وأخيرا لا بد من ذكر أن الزلازل الطبيعية التي تحدث غالبا في بعض دول العالم وبخاصة الدول المتقدمة ان وقعت وأحدثت أضرارا كبيرة نجد أن أغلب المسؤولين عن وزارات الدولة يتركون كراسيهم فسحة لأشخاص آخرين محاولة منهم لاعطاء فرصة للغير لايجاد حلول سريعة وفعالة، وهذا الأمر عكسه تماما محلياً، حيث على الرغم من الازمات والزلازل المالية التي تمر على السوق الكويتي لا نلاحظ سوى ان أصحاب الكراسي يزدادون تثبتا بكراسيهم !!!
والله من وراء القصد. ودمتم بخير.
أحمد النبهان
مديرعام المؤشر دوت كوم للخدمات العقارية
A.ALNABHAN@ALMOASHER-RE.COM
almoasherdotcom@
http://www.alqabas.com.kw/node/929929
الاسم: أحمد النبهان
الزلزال الذي أصاب أسعار النفط ووصل بها للتراجع بنسبة %60 من قيمتها قبل ستة أشهر سيكون له تأثير سلبي في السوق العقاري المحلي بحيث ينعكس على انخفاض عدد صفقات البيع والشراء لدى المستثمرين المضاربين في السوق العقاري بسبب التخوف من انحدار تدريجي في الأسعار ووصولها الى مستوى منخفض من قيمته الحالية وبخاصة السكني والاستثماري.
إن هذا التأثير سلبي على المدى القريب، ولكنه بالأساس تأثير ايجابي على المستثمرين الحقيقيين على المدى البعيد بحيث يمكن اصلاح ما يمكن اصلاحه عقب التضخم او الارتفاع غير المسبوق في أسعار العقارات السكنية والاستثمارية الذي تم خلال السنوات السابقة، الأمر الذي أحدث مشاكل مالية لدى الطبقة المتوسطة من المواطنين والمقيمين نتيجة لارتفاع القيم الايجارية للمنازل والشقق، والنتيجة الوحيدة التي أنتجها هذا الارتفاع غير الطبيعي في أسعار العقارات هو انتشار عمارات القص واللزق !!!
وبرأيي أن الوقت ما زال مبكرا للكشف عن آثار هذا الزلزال، وذلك لعدة أسباب، الاول: ان بوصلة أسعار النفط ما زالت غير ثابتة ومن المتوقع أن ينخفض السعر إلى 30 دولارا أو أن يبقى ثابتا لسعر 45 دولارا، وكل ذلك يرجع الى انتهاء الخلافات السياسية أو الاقتصادية التي أودت به الى هذا الانخفاض. الأمر الثاني ان انخفاض أسعار العقارات ما زال في بدايته ولا يعرف حتى الآن هذا الانخفاض أين سيصل على الرغم من أكثر التوقعات تنذر بنزول الأسعار بحدود 25 الى %30.
في ظل هذه الظروف، حتى الآن لم تكشف البنوك عن حجم العقارات المتعثر سدادها في ظل تشدد البنوك في منح القروض العقارية، ومع توارد الأخبار بوجود عجز مالي في الموازنة الحكومية 2015 / 2016 يصل بحدود 6 مليارات دينار كويتي وتوجه وزارة المالية الى الاقتراض من البنوك المحلية، مع كل ما سبق ذكره، بالاضافة الى أسباب أخرى، اتوقع ان الاثار الحقيقية ستتضح بعد الربع الثاني من السنة الحالية وكأننا أمام أزمة مالية جديدة ستصيب من كان يقرأ أوضاع السوق بعين واحدة ويغلق عينه الأخرى متعمدا أو بجهل.
الجميع يتذكر الانخفاض الكبير في أسعار العقارات التجارية وبخاصة الأبراج التجارية في منطقة العاصمة خلال فترة الأزمة المالية العالمية عام 2008، وكيف انهارت أسعار تلك العقارات بنسبة تجاوزت %50 من قيمتها في ذاك الوقت، وبعد مرور 7 سنوات على تلك الأزمة لم ترتفع أسعار تلك العقارات الا بنسبة لم تتجاوز 15 الى %20 ، عكس العقارت السكنية والاستثمارية التي ارتفعت بحدود الضعفين وأكثر الأمر الذي أوصلها الى أسعار لا يمكن تخطيها بالوقت الحالي، وقد يعلل البعض الحاجة الى السكن في المنازل والشقق هو الذي أدى الى هذا الارتفاع على عكس الابراج التجارية، حيث كان الطلب على المكاتب التجارية متذبذبا وبوتيرة بطيئة، وعلى الرغم من ذلك لا أعتقد أن تلك المبررات كانت حقيقية بقدر ما كانت مفتعلة. لذلك أمام هذا الوضع الضبابي لأوضاع السوق يطرح هذا التساؤل.
كيف اشتري عقاراً، والجواب يكون بالتوجه الى العقارات ذات الدخل المعتدل والتي مضى على بنائها أكثر من 20 سنة بحيث آلية التطوير تكون متوافرة وعملية الخسارة تكون منعدمة نوعا ما بنسبة كبيرة. ان شراء العقار يكون بشكل مدروس وعلمي ووفق لغة أرقام حقيقية لأسعار القيم الايجارية وتكلفة الصيانة وأعمال الترميم، والكثير من الأمور المهمة التي تخص كل عقار على حدة، والأمر المهم الآخر هو تجنب الاعتماد على الاشاعات التي تطرح في السوق والتي غالبا ما يروج لها خدمة لمحافظ أو تكتلات عقارية معينة بهدف رفع وخفض الأسعار حسب توجهاتهم، وأخيرا لا بد من ذكر أن الزلازل الطبيعية التي تحدث غالبا في بعض دول العالم وبخاصة الدول المتقدمة ان وقعت وأحدثت أضرارا كبيرة نجد أن أغلب المسؤولين عن وزارات الدولة يتركون كراسيهم فسحة لأشخاص آخرين محاولة منهم لاعطاء فرصة للغير لايجاد حلول سريعة وفعالة، وهذا الأمر عكسه تماما محلياً، حيث على الرغم من الازمات والزلازل المالية التي تمر على السوق الكويتي لا نلاحظ سوى ان أصحاب الكراسي يزدادون تثبتا بكراسيهم !!!
والله من وراء القصد. ودمتم بخير.
أحمد النبهان
مديرعام المؤشر دوت كوم للخدمات العقارية
A.ALNABHAN@ALMOASHER-RE.COM
almoasherdotcom@
http://www.alqabas.com.kw/node/929929