مرتاح
08-21-2011, 02:32 PM
السبت 20 آب 2011
السوق دخلت في ركود حاد يتوقع استمراره لمدة سنة
http://www.al-akhbar.com/system/files/imagecache/465img/p10_20110820_pic1.jpg
السوق العقارية تبحر في المجهول (مروان طحطح) هي مجرّد توقعات يُبنى عليها السوق. كل مطوّر أو تاجر عقارات ينظر إلى معارفه وأصحابه الأثرياء ليرى إن كان السوق مشبعاً أو متطلباً. الركود الواقع منذ أكثر من سنة يتوقع استمراره لسنة بعد، على الأقل. هل دخلت هذه السوق في مرحلة المجهول؟ هل يملك لبنان استراتيجيات للبناء؟
محمد وهبة
يشهد سوق الوحدات السكنية الكبيرة ركوداً حاداً يتوقّع أن يستمرّ لمدّة سنة على الأقل. تضاف هذه المدّة إلى فترة مضت تقدّر بنحو سنة ونصف سنة تكاد تخلو من عمليات البيع. بعض التجار لديه قدرة عالية على تحمّل ضغط جمود البيع، فيما يلجأ آخرون إلى المصارف لزيادة هذه القدرة بكلفة الفائدة، آملين تعويضها بالحصول على الحدّ الأقصى من الربح لاحقاً. ليس هناك ما يظهر يقيناً مستوى الإشباع من الشقق الكبيرة. رغم ذلك، تستمر بعض مشاريع التشييد، ما يثير الكثير من التساؤلات، أبرزها مصير السوق واحتمال دخوله في مرحلة المجهول في ظل تخمة الشقق وانهيار الطلب.
منذ أكثر من سنة، يشهد السوق العقاري هذه الحالة من الجمود. بعض التجّار يحاولون ربطها بمواقع معينة في العاصمة بيروت، وتحديداً مقابل الساحل البيروتي. لكن الواقع مختلف بحسب تصريحات بعض التجار سرّاً وعلانية؛ فهناك تجّار كبار لم يبيعوا شقة واحدة طوال الفترة الماضية في كل المواقع التي تعدّ ضمن فئة الشقق الكبيرة والفخمة في مدينة بيروت، سواء في مناطق مثل تلّة الخياط أو برج المرّ أو الحمرا أو الروشة أو جلّ البحر... ولا يتوقع هؤلاء إنجاز عمليات بيع في وقت قريب. أما بعضهم، فإن باع، لن تكون احتمالات إتمام الصفقات كبيرة، بل محصورة بعدد قليل من الشقق، قيمتها الإجمالية لا تكفي لسداد جزء بسيط من الأكلاف.
يُعزى هذا الوضع إلى أن هذا النوع من الشقق موجّه لتلبية الطلب الخارجي، أي زبائن في غالبيتهم القصوى من الأثرياء غير المقيمين في لبنان، سواء كانوا مغتربين، أو عرب وخليجيين. فبحسب الأمين العام لجمعية تجار ومنشئي الأبنية أحمد ممتاز، إن زبائن هذه الشقق من اللبنانيين المقيمين لا يمثّلون سوى 1% فقط، أما الباقون فهم من جنسيات خليجية وسورية، وبعض اللبنانيين المغتربين. أما الشقق التي تقع ضمن هذا الوضع، فهي تلك التي يزيد سعرها على مليون دولار، وفق ما ورد في تقرير خاص بالقطاع العقاري أصدره بنك عوده.
أي أنها شقق بمساحة لا تقلّ عن 300 متر مربع، وهذا يعني أن معدل سعر المتر المربع الواحد يبلغ 3300 دولار.
على أي حال، انعكست الأزمات المتتالية التي شهدتها المنطقة على أوضاع هؤلاء التجار، فخففوا من مضارباتهم العقارية وتوظيف سيولتهم لأنهم بحاجة أكثر إليها. قبل 3 سنوات انفجرت الأزمة المالية العالمية، ثم تلتها انفجارات مالية واقتصادية إقليمية، كان أبرزها في منطقة الخليج. أما اليوم، فهناك «انفجارات» سياسية منتشرة في المحيط القريب والبعيد للبنان، كما يمكن أن يضاف إليها في الأشهر الأولى من السنة الجارية سقوط حكومة سعد الحريري والتأخّر في تأليف حكومة نجيب ميقاتي.
كل هذه الأوضاع انعكست اليوم في السوق، رغم أن بعض المطوّرين العقاريين يستغربون مثل تأثيرات سلبية كهذه لهذه التداعيات التي يجب أن تمثّل فرصة للاستثمار في العقار اللبناني. النتيجة جاءت تباعاً، ففي الأشهر الخمسة الأولى من السنة الجارية تراجعت قيمة المبيعات العقارية المسجّلة لدى الدوائر العقارية بنسبة 17.1% مقارنة مع الفترة نفسها من السنة الماضية، وذلك رغم أن تقرير بنك عوده يشير إلى ارتفاع قيمة هذه العمليات في السنوات الخمس الأخيرة (2005 ـــ 2010) بمعدل 23.5% سنوياً. أما عدد العمليات العقارية التي آلت العقارات بنتيجتها إلى أجانب، فقد تراجعت بنسبة 32.1%، ما يؤكد تقلّص شهية الأجانب على العقار اللبناني.
لكن الخبير الاقتصادي إيلي يشوعي، يرى أن هذه الفئة لم تخسر كامل مدخراتها، وبالتالي لا تزال قدرتها الاستثمارية مقبولة.
إذاً، الأمر لا يتعلق بالعرض والطلب حصراً. لذلك، يقول ممتاز إن ركود الحركة في الشقق الكبيرة مستمرّ لمدة سنة على الأقل. لكنه يشير إلى أن استقرار الوضع السياسي والأمني قد يعيد النشاط إلى هذه الحركة في مطلع تشرين الأول، ولا سيما مع بداية الثقة التي حصلت عليها الحكومة والتي تمثّل مؤشراً على الأوضاع العامة في لبنان، حيث «نهتزّ بسرعة ونرتاح بسرعة».
إزاء هذا الوضع، لم يعد هناك إمكان للحديث عن استقرار أسعار الشقق الكبيرة، لأن أكثر المتفائلين يتوقع استمرار الركود مع خروق موضعية خلال الأشهر المقبلة. فبحسب ممتاز، «ستشهد السوق ركوداً متواصلاً لمدّة سنة على الأقل. لكننا لا نزال وجهة مرغوباً فيها».
ويعتقد رئيس شركة «حايك غروب» عبد الله حايك، أن الحالة الراهنة لن تؤدي إلى إفلاسات أو إلى مشاريع معروضة في المزاد العلني، «ما دام أصحاب المشاريع غير متورطين في الديون»، لكن «أصبحت لدينا مشكلة عقارية بعدما بتنا نعاني تخمة الشقق المعروضة في مقابل انهيار الطلب، وهذا يفتح الباب أمام هواجس وأسئلة عديدة، أبرزها: كيف سيتقبل السوق هذه الظاهرة؟».
لا أحد يعلم كيف سيتفاعل السوق مع هذه الظاهرة التي لم تترجمه مستويات الاسعار في السوق، فلبنان بلد «يفتقر إلى الأرقام والإحصاءات التي تساعد المستثمرين في قطاع البناء على وضع استراتيجيات صحيحة، وهذا يضع سوق البناء في لبنان في المجهول».
في هذا الإطار، يرى حايك أن الحلّ الوحيد لهذا الوضع الناشئ عن الفوضى العقارية في لبنان، هو في تسويق الشقق الكبيرة لبيعها للمغتربين، إلا أن هذا لا يمنعه من التساؤل والنقاش في ما إذا كنا نريد لبنان للمغتربين أم للمقيمين، وبأي أسعار؟
هذه الأسئلة ستكون محور النقاش الذي سيطلقه حايك ونقيب المهندسين إيلي بصيبص أمام أعضاء اللجنة المتخصصة لترشيد قطاع البناء، التي تهدف إلى وضع استراتيجيات تخدم المستثمرين والمجتمع والاقتصاد.
--------------------------------------------------------------------------------
74 مبنى
هو عدد المشاريع في «سوليدير» وضواحيها، التي تتضمن شققاً أكبر من 350 متراً ويباع المتر الواحد فيها بنحو 5700 دولار و11 ألفاً
--------------------------------------------------------------------------------
200 شقّة
هو عدد الوحدات السكنية في 22 مبنى منشأة على الواجهة البحرية لمدينة بيروت بمعدل سعر للمتر الواحد يبدأ من 7 آلاف دولار
--------------------------------------------------------------------------------
2.17 مليون دولار
هو الحدّ الأدنى لأسعار الشقق في منطقة الواجهة البحرية لبيروت، على أساس أنّ الحدّ الأدنى لمساحة الشقّة في تلك المنطقة هو 310 أمتار مربّعة
--------------------------------------------------------------------------------
المشاكل بين الشركاء
من أبرز المشاكل التي تواجه تجّار العقارات في منطقة سوليدير وضواحيها، وجود عدد كبير من المشاكل بين الشركاء في مشاريع كبيرة من هذا النوع، فمنهم من كان بحاجة إلى السيولة على عكس شريكه، وبعضهم لم تكن لديه استراتيجية تسويق. لذلك، نرى حالات كثيرة لانتقال المشاريع من مستثمر إلى آخر فجأة، أو في تعديل بعض التصاميم على وجه السرعة؛ لكونها لا تغطي السلامة العامة
السوق دخلت في ركود حاد يتوقع استمراره لمدة سنة
http://www.al-akhbar.com/system/files/imagecache/465img/p10_20110820_pic1.jpg
السوق العقارية تبحر في المجهول (مروان طحطح) هي مجرّد توقعات يُبنى عليها السوق. كل مطوّر أو تاجر عقارات ينظر إلى معارفه وأصحابه الأثرياء ليرى إن كان السوق مشبعاً أو متطلباً. الركود الواقع منذ أكثر من سنة يتوقع استمراره لسنة بعد، على الأقل. هل دخلت هذه السوق في مرحلة المجهول؟ هل يملك لبنان استراتيجيات للبناء؟
محمد وهبة
يشهد سوق الوحدات السكنية الكبيرة ركوداً حاداً يتوقّع أن يستمرّ لمدّة سنة على الأقل. تضاف هذه المدّة إلى فترة مضت تقدّر بنحو سنة ونصف سنة تكاد تخلو من عمليات البيع. بعض التجار لديه قدرة عالية على تحمّل ضغط جمود البيع، فيما يلجأ آخرون إلى المصارف لزيادة هذه القدرة بكلفة الفائدة، آملين تعويضها بالحصول على الحدّ الأقصى من الربح لاحقاً. ليس هناك ما يظهر يقيناً مستوى الإشباع من الشقق الكبيرة. رغم ذلك، تستمر بعض مشاريع التشييد، ما يثير الكثير من التساؤلات، أبرزها مصير السوق واحتمال دخوله في مرحلة المجهول في ظل تخمة الشقق وانهيار الطلب.
منذ أكثر من سنة، يشهد السوق العقاري هذه الحالة من الجمود. بعض التجّار يحاولون ربطها بمواقع معينة في العاصمة بيروت، وتحديداً مقابل الساحل البيروتي. لكن الواقع مختلف بحسب تصريحات بعض التجار سرّاً وعلانية؛ فهناك تجّار كبار لم يبيعوا شقة واحدة طوال الفترة الماضية في كل المواقع التي تعدّ ضمن فئة الشقق الكبيرة والفخمة في مدينة بيروت، سواء في مناطق مثل تلّة الخياط أو برج المرّ أو الحمرا أو الروشة أو جلّ البحر... ولا يتوقع هؤلاء إنجاز عمليات بيع في وقت قريب. أما بعضهم، فإن باع، لن تكون احتمالات إتمام الصفقات كبيرة، بل محصورة بعدد قليل من الشقق، قيمتها الإجمالية لا تكفي لسداد جزء بسيط من الأكلاف.
يُعزى هذا الوضع إلى أن هذا النوع من الشقق موجّه لتلبية الطلب الخارجي، أي زبائن في غالبيتهم القصوى من الأثرياء غير المقيمين في لبنان، سواء كانوا مغتربين، أو عرب وخليجيين. فبحسب الأمين العام لجمعية تجار ومنشئي الأبنية أحمد ممتاز، إن زبائن هذه الشقق من اللبنانيين المقيمين لا يمثّلون سوى 1% فقط، أما الباقون فهم من جنسيات خليجية وسورية، وبعض اللبنانيين المغتربين. أما الشقق التي تقع ضمن هذا الوضع، فهي تلك التي يزيد سعرها على مليون دولار، وفق ما ورد في تقرير خاص بالقطاع العقاري أصدره بنك عوده.
أي أنها شقق بمساحة لا تقلّ عن 300 متر مربع، وهذا يعني أن معدل سعر المتر المربع الواحد يبلغ 3300 دولار.
على أي حال، انعكست الأزمات المتتالية التي شهدتها المنطقة على أوضاع هؤلاء التجار، فخففوا من مضارباتهم العقارية وتوظيف سيولتهم لأنهم بحاجة أكثر إليها. قبل 3 سنوات انفجرت الأزمة المالية العالمية، ثم تلتها انفجارات مالية واقتصادية إقليمية، كان أبرزها في منطقة الخليج. أما اليوم، فهناك «انفجارات» سياسية منتشرة في المحيط القريب والبعيد للبنان، كما يمكن أن يضاف إليها في الأشهر الأولى من السنة الجارية سقوط حكومة سعد الحريري والتأخّر في تأليف حكومة نجيب ميقاتي.
كل هذه الأوضاع انعكست اليوم في السوق، رغم أن بعض المطوّرين العقاريين يستغربون مثل تأثيرات سلبية كهذه لهذه التداعيات التي يجب أن تمثّل فرصة للاستثمار في العقار اللبناني. النتيجة جاءت تباعاً، ففي الأشهر الخمسة الأولى من السنة الجارية تراجعت قيمة المبيعات العقارية المسجّلة لدى الدوائر العقارية بنسبة 17.1% مقارنة مع الفترة نفسها من السنة الماضية، وذلك رغم أن تقرير بنك عوده يشير إلى ارتفاع قيمة هذه العمليات في السنوات الخمس الأخيرة (2005 ـــ 2010) بمعدل 23.5% سنوياً. أما عدد العمليات العقارية التي آلت العقارات بنتيجتها إلى أجانب، فقد تراجعت بنسبة 32.1%، ما يؤكد تقلّص شهية الأجانب على العقار اللبناني.
لكن الخبير الاقتصادي إيلي يشوعي، يرى أن هذه الفئة لم تخسر كامل مدخراتها، وبالتالي لا تزال قدرتها الاستثمارية مقبولة.
إذاً، الأمر لا يتعلق بالعرض والطلب حصراً. لذلك، يقول ممتاز إن ركود الحركة في الشقق الكبيرة مستمرّ لمدة سنة على الأقل. لكنه يشير إلى أن استقرار الوضع السياسي والأمني قد يعيد النشاط إلى هذه الحركة في مطلع تشرين الأول، ولا سيما مع بداية الثقة التي حصلت عليها الحكومة والتي تمثّل مؤشراً على الأوضاع العامة في لبنان، حيث «نهتزّ بسرعة ونرتاح بسرعة».
إزاء هذا الوضع، لم يعد هناك إمكان للحديث عن استقرار أسعار الشقق الكبيرة، لأن أكثر المتفائلين يتوقع استمرار الركود مع خروق موضعية خلال الأشهر المقبلة. فبحسب ممتاز، «ستشهد السوق ركوداً متواصلاً لمدّة سنة على الأقل. لكننا لا نزال وجهة مرغوباً فيها».
ويعتقد رئيس شركة «حايك غروب» عبد الله حايك، أن الحالة الراهنة لن تؤدي إلى إفلاسات أو إلى مشاريع معروضة في المزاد العلني، «ما دام أصحاب المشاريع غير متورطين في الديون»، لكن «أصبحت لدينا مشكلة عقارية بعدما بتنا نعاني تخمة الشقق المعروضة في مقابل انهيار الطلب، وهذا يفتح الباب أمام هواجس وأسئلة عديدة، أبرزها: كيف سيتقبل السوق هذه الظاهرة؟».
لا أحد يعلم كيف سيتفاعل السوق مع هذه الظاهرة التي لم تترجمه مستويات الاسعار في السوق، فلبنان بلد «يفتقر إلى الأرقام والإحصاءات التي تساعد المستثمرين في قطاع البناء على وضع استراتيجيات صحيحة، وهذا يضع سوق البناء في لبنان في المجهول».
في هذا الإطار، يرى حايك أن الحلّ الوحيد لهذا الوضع الناشئ عن الفوضى العقارية في لبنان، هو في تسويق الشقق الكبيرة لبيعها للمغتربين، إلا أن هذا لا يمنعه من التساؤل والنقاش في ما إذا كنا نريد لبنان للمغتربين أم للمقيمين، وبأي أسعار؟
هذه الأسئلة ستكون محور النقاش الذي سيطلقه حايك ونقيب المهندسين إيلي بصيبص أمام أعضاء اللجنة المتخصصة لترشيد قطاع البناء، التي تهدف إلى وضع استراتيجيات تخدم المستثمرين والمجتمع والاقتصاد.
--------------------------------------------------------------------------------
74 مبنى
هو عدد المشاريع في «سوليدير» وضواحيها، التي تتضمن شققاً أكبر من 350 متراً ويباع المتر الواحد فيها بنحو 5700 دولار و11 ألفاً
--------------------------------------------------------------------------------
200 شقّة
هو عدد الوحدات السكنية في 22 مبنى منشأة على الواجهة البحرية لمدينة بيروت بمعدل سعر للمتر الواحد يبدأ من 7 آلاف دولار
--------------------------------------------------------------------------------
2.17 مليون دولار
هو الحدّ الأدنى لأسعار الشقق في منطقة الواجهة البحرية لبيروت، على أساس أنّ الحدّ الأدنى لمساحة الشقّة في تلك المنطقة هو 310 أمتار مربّعة
--------------------------------------------------------------------------------
المشاكل بين الشركاء
من أبرز المشاكل التي تواجه تجّار العقارات في منطقة سوليدير وضواحيها، وجود عدد كبير من المشاكل بين الشركاء في مشاريع كبيرة من هذا النوع، فمنهم من كان بحاجة إلى السيولة على عكس شريكه، وبعضهم لم تكن لديه استراتيجية تسويق. لذلك، نرى حالات كثيرة لانتقال المشاريع من مستثمر إلى آخر فجأة، أو في تعديل بعض التصاميم على وجه السرعة؛ لكونها لا تغطي السلامة العامة