سلسبيل
05-25-2006, 07:11 AM
الاستثمار العقاري في المناطق المريضة يهدد بالخسارة
لندن: «الشرق الأوسط»
يعثر المستثمر على العقار المناسب وينفق على تجديده وصيانته ثم يكتشف بعد عدة سنوات ان قيمته تراجعت بدلا من صعودها. السبب في ذلك انه اشترى عقاره في منطقة مريضة. اعراض المرض العقاري تكون في الغالب واضحة وضوح العيان ولكنها في بعض الاحيان تكون خافية وتتطلب بحثا متأنيا لتحديد معالمها. كما ان اعراض هذا المرض ليست دائمة او ثابتة في مكان واحد وانما تتأرجح بين عدة المناطق، البعض منها يتعافى ويكون استثمارا جذابا، وبعضها الاخر يرزح تحت اعراض المرض ويجب تجنبها.
المقابل للمرض العقاري في المجتمعات الغربية ما يسمى بالمناطق العشوائية في المدن العربية. فهذه المناطق لا قيمة عقارية لها ولا تجذب الاستثمار من خارجها، بل ان من يقطنها يود الهروب منها. وهي طاردة للنوعية الجيدة من السكان، ولا توفر فرص عمل او معيشة جيدة وعلاوة على ذلك تفتقر الى الخدمات الاساسية. وحتى عندما تتدخل الحكومات وتحاول اصلاح الاحوال في هذه المناطق تبقى السمعة السيئة طاردة للاستثمار لعدة اجيال.
في الغرب لا تبلغ الامور هذه الدرجة من التدهور في العادة، ولكن بعض المناطق تسقط مريضة في اعقاب احداث محددة مثل افلاس شركة كبيرة كانت توظف معظم الاهالي، او اغلاق مدارس او محطات قطار او نزوح الطبقات المتوسطة منها الى مناطق افضل. في بعض الاحيان الاخرى تشيخ مناطق يعود تاريخ انشاء منازلها الى بدايات القرن، شيخوخة طبيعية حيث ينتشر فيها قطاع العجائز الذين يعيشون بمفردهم على دخل محدود من الاعانات الاجتماعية. وفي لندن مثلا تشتهر بعض الاحياء في شرق العاصمة بأنها مناطق مريضة بينما الامر نفسه ينطبق على احياء منطقة كوينز في نيويورك. في جنوب حي هارلم تبدو المنطقة راقية بعض الشيء ولكنها في شمال هارلم تبدو مريضة. ويمكن للمقيم في اي مدينة ان يتعرف فورا على مثل هذه المناطق. في ديترويت مثلا يتم تحذير الغريب من فقدان طريقه الى بعض احياء المدينة التي يمكن ان يتعرض فيها للسرقة والاعتداء في وضح النهار.
فما هي علامات المرض العقاري؟
المرور في بعض الشوارع قد يظهر اعراض هذا المرض. هل هناك عقارات مهملة ومغلقة بالواح خشبية؟ هل يصطدم الزائر بأكوام من القمامة في الاركان لم تجد من يجمعها منذ عدة اشهر؟ هل تنتشر منافذ بيع الاغراض المستعملة لصالح الجمعيات الخيرية؟ تلك هي بعض الاعراض الواضحة، تزاملها اعراض اخرى تنذر بالخطر مثل افتتاح محلات الوجبات السريعة بكثرة بجوار محلات اخرى تبيع «كل شيء بجنيه». من اعراض المرض ايضا ظواهر مسموعة وليست مرئية. الازعاج هو اهم ملامح تدهور الصحة الاجتماعية والذوقية في اي منطقة. اذا تهادت اصوات الموسيقى العالية من بعض الشقق واختلطت بأصوات ورش اصلاح السيارات وبيوت تحولت الى معامل حدادة ونجارة وخردة، فقل على هذه المناطق السلام. الصمت المطبق ايضا قد يكون علامة خطر لانه يعبر في بعض الاحيان عن محلات مغلقة منذ سنوات وبيوت بلا سكان وشوارع خاوية على ارصفتها.
احد هؤلاء المستثمرين النادمين لم يكتشف مرض منطقته في احد احياء لندن الا عندما اكتشف اختفاء كل الطيور والعصافير الرقيقة منها وظهور اسراب الغربان بدلا منها. وعرف ان السبب هو ان الغربان ازدهرت على بقايا وجبات الاطعمة السريعة التي تلقى في الشوارع.
ويمكن القول ان المناطق التي تفقد تنوعها بين شقق وبيوت ومكاتب ومحلات ومدارس واسواق، تتحول تدريجيا الى مناطق مريضة. ولوحظت اعراض المرض ايضا في المناطق التي تكثر فيها العقارات المؤجرة على العقارات المملوكة لساكنيها. فالمستأجرون لا يعتنون بمحيطهم مثل اصحاب العقار.
وتحذر تقارير عقارية متخصصة من نشاط البناء المكثف الذي يجري حاليا داخل المدن لتوفير الوحدات العقارية الصغيرة المعدة للاستثمار والتأجير، لانها تفتقد لعنصر التنوع وقد تتحول في المستقبل لمناطق مريضة. وتعاني لندن وبعض المدن الاخرى، ومنها مدن عربية، من ارتفاع الاسعار في محيطها، مما دفع العائلات الى هجرتها والسكن في ضواحي بعيدة عن المركز. ومن جانب اخر نشطت شركات العقار في استغلال المساحات المتاحة في مراكز المدن، وهي مساحات محدودة، لتحقيق اكبر نسبة من الارباح عن طريق بناء المجمعات السكنية المقسمة على شقق صغيرة تتسع لشخص واحد او شخصين. هذا المجمعات تعتبر في الوقت الحاضر افضل استثمار عقاري من حيث العوائد وتقدم لسكانها احدث التسهيلات العصرية، ولكنها تفتقد الى عنصر التنوع. وهي قد تتحول في خلال عشرين عاما الى مناطق غير مرغوب فيها كما سبق وحدث في حالات ابراج السكن التي بنيت في الستينات. ففي الستينات انتشرت موجة بناء ابراج السكن المكعبة التي تفتقر الى الذوق العام لمجرد انها عملية ورخيصة. ومع الوقت تحولت هذه الابراج الى مساكن شعبية تنتشر فيها الجريمة ولا يسكنها الا من لا يجد بديلا عنها.
النقاهة العقارية: وفيما تستمر اعراض المرض العقاري سنوات وربما عقود، فان التعافي منها ليس مستحيلا. هناك عدة عوامل تنشط في الاتجاه المعاكس لمنع نقاهة المناطق المريضة مثل كونها مناطق اجتذاب للطبقات التي لا تستطيع الشراء في مناطق الاختيار العقاري الاول فتلجأ الى المناطق المريضة كحل مؤقت يتحول مع الوقت الى حل بديل. فالفجوة التي كان حجمها عدة الاف من الجنيهات بين المناطق الواعدة وتلك المريضة اضحت فجوة شاسعة حجمها عشرات الالاف من الجنيهات. ومع ازدياد الرغبة في ترك هذه المناطق تزداد الضغوط المالية للبقاء فيها، ويستمر المرض.
ولكن العامل الحاسم في نقاهة المناطق المريضة هو وصول الطبقة الوسطى للسكن فيها. فهذه الطبقة ـ اجتماعيا ـ هي المحرك والحافز والدواء للمرض العقاري. وهي التي تخلق المناخ الايجابي وتجلب معها المستثمرين في السلع والخدمات. مع وصول الطبقة المتوسطة تتحول المقاهي الشعبية الى كافيتريات راقية، وتتحول منافذ بيع الدجاج المقلي الى مطاعم صحية. وبعدها تصل قاعات الرياضة والاندية الصحية والمكتبات. وسرعان ما يمتد الاستثمار للارصفة التي تغطى بالرخام وتتنافس الشركات ومحلات السوبر ماركت على اي موقع تجاري شاغر.
هناك بعض الحالات التي تتحول فيها مناطق الى النقاهة على فترات طويلة، مثل منطقة تشيلسي في لندن التي انتقلت من حال الى حال في غضون ثلاثين عاما. وهناك مناطق اخرى تتأثر بأحداث كبرى مثل تنظيم اوليمبياد في المستقبل (شرقي لندن) او اقامة مشروع عمراني كبير (منطقة دوكلاند ايضا شرق لندن). وتلك تتعافى في غضون سنوات قليلة.
والاستثمار العقاري الماهر هو الذي يحدد المناطق المتحولة من حالة مرضية الى حالة نقاهة، لان مثل هذه العقارات هي التي تمثل اكبر نقلة نوعية في القيمة الاستثمارية. وقديما كانت حكمة العقار هي «ابحث عن الموقع» وهذه الحكمة يمكن تطويرها بحيث تكون «ابحث عن الموقع الذي تخلص من اعراض المرض ويتجه الى النقاهة ففيه افضل العوائد».
* أعراض المناطق المريضة > هناك العديد من الاعراض التي تدل على مرض المنطقة التي يقع فيها العقار. وبعض هذه الاعراض واضح تماما لا يحتاج الى مهارة خاصة لاكتشافه بينما البعض الاخر يحتاج الى بعض التقصي ومعرفة خفايا المنطقة. ومن اهم الاعراض المرضية:
ـ انتشار محلات بيع الاغراض المستعملة للجمعيات الخيرية التي تستأجر مؤقتا محلات كانت في السابق مقار لشركات مشهورة افلست وغادرت المنطقة.
ـ انتشار محلات «كل شيء بريالين».
ـ اختفاء المكتبات العامة والكافيتريات والمقاهي الراقية.
ـ بلاط الرصيف تم خلعه وتركيبه في مداخل بعض البيوت القريبة.
ـ انتشار محلات بيع الدجاج المقلي.
ـ الصحف المحلية تفتتح صفحاتها الاولى بجريمة اسبوعيا.
ـ انتشار رياضة المصارعة الحرة في الشوارع مصحوبة بصراخ مناسب.
ـ الازعاج الصوتي من مكبرات الصوت.
ـ اصوات ورش صيانة السيارات تنافس مصانع الخردة في الضوضاء.
ـ محلات الموضة تقدم الازياء والساعات المغشوشة والبضائع المزورة والسلع المقلدة.
ـ لا خدمات محلية ولا تنوع عمراني وبعض المنازل مهجورة وعليها الواح خشبية تسد منافذها.
* .. ومظاهر النقاهة ـ المقاهي تقدم عشرة انواع من القهوة والكابوتشينو على الاقل.
ـ المكتبات تقدم احدث الكتب وتعلن ان بعض المؤلفين يعيشون في المنطقة.
ـ بلاط الارصفة بأكثر من لون وتشترك المحلات في غسيله اسبوعيا. ـ نوعية راقية من المحلات وشركات السوبر ماركت.
ـ انتشار الطبقة المتوسطة التي تنادي بتخصيص مناطق قريبة كمحميات طبيعية وتستخدم الدراجات في وسط المدينة بدلا من السيارات وتطالب بمد خطوط ترام كهربائي بدلا من الحافلات.
لندن: «الشرق الأوسط»
يعثر المستثمر على العقار المناسب وينفق على تجديده وصيانته ثم يكتشف بعد عدة سنوات ان قيمته تراجعت بدلا من صعودها. السبب في ذلك انه اشترى عقاره في منطقة مريضة. اعراض المرض العقاري تكون في الغالب واضحة وضوح العيان ولكنها في بعض الاحيان تكون خافية وتتطلب بحثا متأنيا لتحديد معالمها. كما ان اعراض هذا المرض ليست دائمة او ثابتة في مكان واحد وانما تتأرجح بين عدة المناطق، البعض منها يتعافى ويكون استثمارا جذابا، وبعضها الاخر يرزح تحت اعراض المرض ويجب تجنبها.
المقابل للمرض العقاري في المجتمعات الغربية ما يسمى بالمناطق العشوائية في المدن العربية. فهذه المناطق لا قيمة عقارية لها ولا تجذب الاستثمار من خارجها، بل ان من يقطنها يود الهروب منها. وهي طاردة للنوعية الجيدة من السكان، ولا توفر فرص عمل او معيشة جيدة وعلاوة على ذلك تفتقر الى الخدمات الاساسية. وحتى عندما تتدخل الحكومات وتحاول اصلاح الاحوال في هذه المناطق تبقى السمعة السيئة طاردة للاستثمار لعدة اجيال.
في الغرب لا تبلغ الامور هذه الدرجة من التدهور في العادة، ولكن بعض المناطق تسقط مريضة في اعقاب احداث محددة مثل افلاس شركة كبيرة كانت توظف معظم الاهالي، او اغلاق مدارس او محطات قطار او نزوح الطبقات المتوسطة منها الى مناطق افضل. في بعض الاحيان الاخرى تشيخ مناطق يعود تاريخ انشاء منازلها الى بدايات القرن، شيخوخة طبيعية حيث ينتشر فيها قطاع العجائز الذين يعيشون بمفردهم على دخل محدود من الاعانات الاجتماعية. وفي لندن مثلا تشتهر بعض الاحياء في شرق العاصمة بأنها مناطق مريضة بينما الامر نفسه ينطبق على احياء منطقة كوينز في نيويورك. في جنوب حي هارلم تبدو المنطقة راقية بعض الشيء ولكنها في شمال هارلم تبدو مريضة. ويمكن للمقيم في اي مدينة ان يتعرف فورا على مثل هذه المناطق. في ديترويت مثلا يتم تحذير الغريب من فقدان طريقه الى بعض احياء المدينة التي يمكن ان يتعرض فيها للسرقة والاعتداء في وضح النهار.
فما هي علامات المرض العقاري؟
المرور في بعض الشوارع قد يظهر اعراض هذا المرض. هل هناك عقارات مهملة ومغلقة بالواح خشبية؟ هل يصطدم الزائر بأكوام من القمامة في الاركان لم تجد من يجمعها منذ عدة اشهر؟ هل تنتشر منافذ بيع الاغراض المستعملة لصالح الجمعيات الخيرية؟ تلك هي بعض الاعراض الواضحة، تزاملها اعراض اخرى تنذر بالخطر مثل افتتاح محلات الوجبات السريعة بكثرة بجوار محلات اخرى تبيع «كل شيء بجنيه». من اعراض المرض ايضا ظواهر مسموعة وليست مرئية. الازعاج هو اهم ملامح تدهور الصحة الاجتماعية والذوقية في اي منطقة. اذا تهادت اصوات الموسيقى العالية من بعض الشقق واختلطت بأصوات ورش اصلاح السيارات وبيوت تحولت الى معامل حدادة ونجارة وخردة، فقل على هذه المناطق السلام. الصمت المطبق ايضا قد يكون علامة خطر لانه يعبر في بعض الاحيان عن محلات مغلقة منذ سنوات وبيوت بلا سكان وشوارع خاوية على ارصفتها.
احد هؤلاء المستثمرين النادمين لم يكتشف مرض منطقته في احد احياء لندن الا عندما اكتشف اختفاء كل الطيور والعصافير الرقيقة منها وظهور اسراب الغربان بدلا منها. وعرف ان السبب هو ان الغربان ازدهرت على بقايا وجبات الاطعمة السريعة التي تلقى في الشوارع.
ويمكن القول ان المناطق التي تفقد تنوعها بين شقق وبيوت ومكاتب ومحلات ومدارس واسواق، تتحول تدريجيا الى مناطق مريضة. ولوحظت اعراض المرض ايضا في المناطق التي تكثر فيها العقارات المؤجرة على العقارات المملوكة لساكنيها. فالمستأجرون لا يعتنون بمحيطهم مثل اصحاب العقار.
وتحذر تقارير عقارية متخصصة من نشاط البناء المكثف الذي يجري حاليا داخل المدن لتوفير الوحدات العقارية الصغيرة المعدة للاستثمار والتأجير، لانها تفتقد لعنصر التنوع وقد تتحول في المستقبل لمناطق مريضة. وتعاني لندن وبعض المدن الاخرى، ومنها مدن عربية، من ارتفاع الاسعار في محيطها، مما دفع العائلات الى هجرتها والسكن في ضواحي بعيدة عن المركز. ومن جانب اخر نشطت شركات العقار في استغلال المساحات المتاحة في مراكز المدن، وهي مساحات محدودة، لتحقيق اكبر نسبة من الارباح عن طريق بناء المجمعات السكنية المقسمة على شقق صغيرة تتسع لشخص واحد او شخصين. هذا المجمعات تعتبر في الوقت الحاضر افضل استثمار عقاري من حيث العوائد وتقدم لسكانها احدث التسهيلات العصرية، ولكنها تفتقد الى عنصر التنوع. وهي قد تتحول في خلال عشرين عاما الى مناطق غير مرغوب فيها كما سبق وحدث في حالات ابراج السكن التي بنيت في الستينات. ففي الستينات انتشرت موجة بناء ابراج السكن المكعبة التي تفتقر الى الذوق العام لمجرد انها عملية ورخيصة. ومع الوقت تحولت هذه الابراج الى مساكن شعبية تنتشر فيها الجريمة ولا يسكنها الا من لا يجد بديلا عنها.
النقاهة العقارية: وفيما تستمر اعراض المرض العقاري سنوات وربما عقود، فان التعافي منها ليس مستحيلا. هناك عدة عوامل تنشط في الاتجاه المعاكس لمنع نقاهة المناطق المريضة مثل كونها مناطق اجتذاب للطبقات التي لا تستطيع الشراء في مناطق الاختيار العقاري الاول فتلجأ الى المناطق المريضة كحل مؤقت يتحول مع الوقت الى حل بديل. فالفجوة التي كان حجمها عدة الاف من الجنيهات بين المناطق الواعدة وتلك المريضة اضحت فجوة شاسعة حجمها عشرات الالاف من الجنيهات. ومع ازدياد الرغبة في ترك هذه المناطق تزداد الضغوط المالية للبقاء فيها، ويستمر المرض.
ولكن العامل الحاسم في نقاهة المناطق المريضة هو وصول الطبقة الوسطى للسكن فيها. فهذه الطبقة ـ اجتماعيا ـ هي المحرك والحافز والدواء للمرض العقاري. وهي التي تخلق المناخ الايجابي وتجلب معها المستثمرين في السلع والخدمات. مع وصول الطبقة المتوسطة تتحول المقاهي الشعبية الى كافيتريات راقية، وتتحول منافذ بيع الدجاج المقلي الى مطاعم صحية. وبعدها تصل قاعات الرياضة والاندية الصحية والمكتبات. وسرعان ما يمتد الاستثمار للارصفة التي تغطى بالرخام وتتنافس الشركات ومحلات السوبر ماركت على اي موقع تجاري شاغر.
هناك بعض الحالات التي تتحول فيها مناطق الى النقاهة على فترات طويلة، مثل منطقة تشيلسي في لندن التي انتقلت من حال الى حال في غضون ثلاثين عاما. وهناك مناطق اخرى تتأثر بأحداث كبرى مثل تنظيم اوليمبياد في المستقبل (شرقي لندن) او اقامة مشروع عمراني كبير (منطقة دوكلاند ايضا شرق لندن). وتلك تتعافى في غضون سنوات قليلة.
والاستثمار العقاري الماهر هو الذي يحدد المناطق المتحولة من حالة مرضية الى حالة نقاهة، لان مثل هذه العقارات هي التي تمثل اكبر نقلة نوعية في القيمة الاستثمارية. وقديما كانت حكمة العقار هي «ابحث عن الموقع» وهذه الحكمة يمكن تطويرها بحيث تكون «ابحث عن الموقع الذي تخلص من اعراض المرض ويتجه الى النقاهة ففيه افضل العوائد».
* أعراض المناطق المريضة > هناك العديد من الاعراض التي تدل على مرض المنطقة التي يقع فيها العقار. وبعض هذه الاعراض واضح تماما لا يحتاج الى مهارة خاصة لاكتشافه بينما البعض الاخر يحتاج الى بعض التقصي ومعرفة خفايا المنطقة. ومن اهم الاعراض المرضية:
ـ انتشار محلات بيع الاغراض المستعملة للجمعيات الخيرية التي تستأجر مؤقتا محلات كانت في السابق مقار لشركات مشهورة افلست وغادرت المنطقة.
ـ انتشار محلات «كل شيء بريالين».
ـ اختفاء المكتبات العامة والكافيتريات والمقاهي الراقية.
ـ بلاط الرصيف تم خلعه وتركيبه في مداخل بعض البيوت القريبة.
ـ انتشار محلات بيع الدجاج المقلي.
ـ الصحف المحلية تفتتح صفحاتها الاولى بجريمة اسبوعيا.
ـ انتشار رياضة المصارعة الحرة في الشوارع مصحوبة بصراخ مناسب.
ـ الازعاج الصوتي من مكبرات الصوت.
ـ اصوات ورش صيانة السيارات تنافس مصانع الخردة في الضوضاء.
ـ محلات الموضة تقدم الازياء والساعات المغشوشة والبضائع المزورة والسلع المقلدة.
ـ لا خدمات محلية ولا تنوع عمراني وبعض المنازل مهجورة وعليها الواح خشبية تسد منافذها.
* .. ومظاهر النقاهة ـ المقاهي تقدم عشرة انواع من القهوة والكابوتشينو على الاقل.
ـ المكتبات تقدم احدث الكتب وتعلن ان بعض المؤلفين يعيشون في المنطقة.
ـ بلاط الارصفة بأكثر من لون وتشترك المحلات في غسيله اسبوعيا. ـ نوعية راقية من المحلات وشركات السوبر ماركت.
ـ انتشار الطبقة المتوسطة التي تنادي بتخصيص مناطق قريبة كمحميات طبيعية وتستخدم الدراجات في وسط المدينة بدلا من السيارات وتطالب بمد خطوط ترام كهربائي بدلا من الحافلات.