زهير
05-14-2006, 09:54 AM
موجة بيع غامضة للعقارات المؤجرة تبدأ من لندن
لندن: «الشرق الأوسط»
تشهد لندن وبعض المدن البريطانية الرئيسية موجة بيع غير مسبوقة للعقارات المؤجرة التي يريد اصحابها التخلص منها بالبيع وتوجيه الاستثمار الى مجالات اخرى قد تكون اكثر ربحا. وتشير احصاءات وكالات العقار الى ان امدادات العقار المعروض للايجار هذا الربيع انخفضت بنسبة تصل الى 25 في المائة عما كان عليه قبل عام واحد. وتتشابه الاحصاءات بين انحاء لندن الراقية والاحياء الشرقية وتصل الى بعض المدن البريطانية الاخرى شمالا وجنوبا. ولوحظ ان نشاط البيع يتركز بشكل خاص في العقارات كبيرة الحجم التي زادت في قيمتها اكثر من متوسط الزيادة في السوق العقاري بشكل عام.
هناك العديد من التكهنات حول اسباب موجة البيع المفاجئة، ولكن استعراض الوضع الاقتصادي العام يؤكد ان هذه الموجة تعتبر توجها اقتصاديا لجني الارباح على نحو مشابه لما يحدث في البورصات احيانا عندما ترتفع اسعار الاسهم الى مستويات مغرية تدفع المستثمرين الى بيعها لجني الارباح.
الاختلاف الوحيد بين مستثمري الاسهم ومستثمري العقار ان بائع الاسهم يأمل دوما في شرائها مرة اخرى بأسعار اقل، بينما لا يأمل مستثمر العقار في اعادة شراء العقارات نفسها لان سوق العقار لن تتراجع في اسعارها في المدى المنظور. ويتجه مستثمر العقار في العادة الى الاستثمار في انواع اخرى من العقار او توجيه استثماره الى مجالات اخرى، قد تكون الاسهم من بينها.وما زال خبراء العقار يؤكدون ان مستقبل الاستثمار العقاري بغرض التأجير يعتبر مربحا، ولذلك يبدي البعض دهشته من موجة البيع. ولكن الملاحظ ان اسعار العقار في بعض مناطق لندن وصلت الى افاق خيالية اغرت بعض المستثمرين بالبيع، حتى في الحالات التي لم يكن البيع فيها هو الهدف. في حالة من هذه الحالات، كان العقار المباع في منطقة تشيلسي غربي لندن يوفر عائدا ايجاريا اسبوعيا يبلغ الفي جنيه استرليني. وبعد تأجير مستمر لمدة خمس سنوات، عاد العقار للسوق مرة اخرى يبحث عن المستأجر التالي، وقرر صاحب العقار ان يستكشف قيمة العقار فعرضه للبيع. وفوجيء بعرض شراء في الاسبوع نفسه بمبلغ وصل الى 2.5 مليون استرليني. فوافق على الفور.
ويعلق احد خبراء العقار على ذلك بالقول ان اصحاب العقار عادة ما يختبرون السوق بعرض عقاراتهم للبيع لعدة اسابيع في الفترات الشاغرة بين تعاقدات الايجار قبل العودة الى التأجير مرة اخرى. الامر الذي اختلف مع زيادة الطلب في السوق، هو ان العقار يباع فعلا خلال الاسابيع الاولى من عرضه في السوق.
من العوامل الفاعلة في السوق ايضا قوة القطاع العقاري البريطاني التي تعتمد على انجاز قوي للقطاع المالي في لندن. وفي بعض المناطق ارتفعت اسعار العقار بحوالي 10 في المائة في العام الاخير. وبسبب ارتفاع القيمة العقارية، تراجعت نسبة العوائد الايجارية كنسبة مئوية من رأس المال، وبلغت في بعض المناطق الغالية اقل من خمسة في المائة سنويا. ويرى اصحاب العقار ان العديد من مجالات الاستثمار الاخرى من شأنها ان توفر له عوائد اعلى.
هناك ايضا عوامل هامشية اخرى منها قوانين جديدة تلزم مؤجري العقارات متعددة الطوابق الحصول على ترخيص سنوي بتأجير العقار يسرى مفعوله بداية من هذا الصيف. ويلزم الحصول على الترخيص تطبيق بعض شروط الامان بالاضافة الى تكاليف الحصول على الترخيص نفسه. وقد تكون هذه التعقيدات الروتينية الجديدة وراء قرار بعض مستثمري العقار بيع عقاراتهم.
وهناك نسبة كبيرة من هذه الاستثمارات تعود مرة اخرى الى اسواق العقارات، ولكن في قطاعات اخرى قد تكون اكثر ربحا. ففي لندن مثلا زادت اسعار العقارات كبيرة الحجم بنسبة اكبر من العقارات الصغيرة، بينما تراجعت عوائد العقارات الكبيرة كنسبة من رأس المال. ويتجه بائعو العقارات الكبيرة الى دخول السوق مرة اخرى بعدد اكبر من العقارات الصغيرة التي توفر عوائد اكبر ويسهل تأجيرها لقطاعات الشباب.
ويزداد الطلب الايجاري على الشقق الصغيرة المخصصة لاقامة شخص واحد او شخصين، وبالتالي تزداد قيمة الايجارات في هذا القطاع بحيث يمكن ان تكون عوائد عدة شقق صغيرة ثمنها الاجمالي مليون جنيه استرليني، اكبر من العائد الايجاري لعقار فاخر كبير ثمنه مليون جنيه.
من المتغيرات المؤثرة في السوق ايضا ظهور صناديق الاستثمار العقاري بقوة كوعاء استثماري مغرٍ له حوافز ضريبية في بريطانيا بحيث يمكن اعتباره ضمن استثمارات التقاعد او حصص الاستثمار المعفاة من الضرائب التي تسمى ISA. وتوفر هذه الصناديق وسيلة سهلة للاستثمار العقاري وايضا اسلوبا لتوزيع المخاطر من تقلبات السوق. ويأمل وكلاء العقار في السوق ان تكون موجة البيع الحالية ظاهرة مؤقتة سوف تنتهي عندما تعاود عوائد الايجار الصعود مرة اخرى مع ندرة المعروض من العقارات العائلية الجيدة وزيادة الطلب من قطاع الشركات. وعندما تصل العوائد الى مستويات مغرية لا تقل عنها في الاستثمارات الاخرى سوف يعود الطلب بقوة على العقار كوسيلة استثمارية مضمونة وراسخة.
ممارسات عقارية: موجة البيع غير المسبوقة، خصوصا للعقارات الكبيرة، فتحت تحقيقا من نوع اخر عن تواطؤ بعض شركات العقار مع مستثمرين لبيع عقارات لهم قبل عرضها، او فور عرضها، في الاسواق لاتمام الصفقة من دون ان تكون هناك فرصة تسويق عقارية جيدة للعقار. وتحقق مكاتب عدالة التجارة البريطاني في حالات لشركات عقار تقاضت عمولات من المشترين لكي تحجز لهم عقارات جيدة معروضة للبيع وتسحبها من السوق. ويعتبر المكتب ان مثل هذه الممارسات ضارة بالبائع والمشتري على السواء لانها تحرم البائع من فرص تسويق وبالتالي من قيمة افضل لعقاره، وتحرم قطاعات المشترين من الاطلاع على عقارات متاحة في الاسواق.
* بعض ممارسات مكاتب العقار الضارة بالمستثمر تلجأ مكاتب العقار لبعض الممارسات الضارة بالبائع والمشتري، بغرض رفع ارباحها. وتشترك في هذه الممارسات مكاتب العقار في عدد من الدول ايضا. من هذه الممارسات:
> عمولات البيع كنسبة مئوية من ثمن البيع: مع زيادة اسعار العقار في السنوات الاخيرة بنسب بلغت 20 سنويا، زادت ايضا عمولات مكاتب العقار بالنسبة نفسها من دون ان تكون هناك اي زيادات مقابلة في تكاليف التسويق التي تتحملها هذه المكاتب.
> خداع المشتري باستمرار عرض العقار في السوق بعد قبول عرض الشراء من احد المشترين، وقبول عروض سعرية اعلى فيما بعد ترفع من قيمة العمولات، ولكنها تضر بالمشتري الذي يكون قد بدأ في اجراءات الشراء وتكلف بعض الاعباء المالية ليكتشف بعدها ان العقار تم بيعه لغيره.
> ربط البيع بشراء خدمات مالية من مكتب العقار، مثل تدبير القرض والتأمين وخدمات اخرى تحصل منها مكاتب العقار على عمولات اعلى احيانا من عمولة بيع العقار. ولكن هذه الممارسات قد لا تقدم العروض الافضل للمشتري.
> تقييم العقارات بأقل من قيمتها لرفع هوامش الربح. في بعض الحالات رصدت هيئات حكومية ممارسات بيع عقاري لشركات او معارف لمكاتب العقار بأقل من قيمتها السوقية. وهي جهات تشتري العقار رخيصا ثم تتقاسم الارباح مع مكاتب العقار بعد اعادة بيع العقار.
> ربط البائع بعقود طويلة الاجل بحيث يضمن مكتب العقار بقاء العقار معه لفترة طويلة وبالتالي يزيد فرص ارباحه من البيع حتى ولو كان نشاط التسويق سيئا.
> تلجأ مكاتب العقار الى ممارسات كاذبة احيانا بحيث لا تبلغ البائع بكل عروض الشراء التي تتلقاها، من اجل توجيه الصفقة الى عميل مفضل. واحيانا اخرى تكذب المكاتب على المشتري بإيهامه ان هناك عروضا وشيكة على العقار وان عليه ان يدفع السعر الاقصى لكي يضمن الشراء.
> الوصف الكاذب للعقار: على الرغم من مخالفة ذلك للقانون، ما زالت بعض مكاتب العقار تصف العقارات بأوصاف غير حقيقية ومخادعة من اجل تسويقها. ولا علاج لهذه الظاهرة سوى بحرص المشتري ومراجعته لكافة التفاصيل بما في ذلك قياس المساحات ايضا.
> اخيرا، تلجأ بعض المكاتب الى عمليات تسويق غير اخلاقية منها وضع لافتات «للبيع» على عقارات ليست معروضة للبيع، وذلك من اجل فرض حضورها على السوق. كما ضبطت بعض المكاتب وهي تنزع لافتات المكاتب المنافسة لها، وتستأجر عصابات تقوم بهذه المهمة غير القانونية
لندن: «الشرق الأوسط»
تشهد لندن وبعض المدن البريطانية الرئيسية موجة بيع غير مسبوقة للعقارات المؤجرة التي يريد اصحابها التخلص منها بالبيع وتوجيه الاستثمار الى مجالات اخرى قد تكون اكثر ربحا. وتشير احصاءات وكالات العقار الى ان امدادات العقار المعروض للايجار هذا الربيع انخفضت بنسبة تصل الى 25 في المائة عما كان عليه قبل عام واحد. وتتشابه الاحصاءات بين انحاء لندن الراقية والاحياء الشرقية وتصل الى بعض المدن البريطانية الاخرى شمالا وجنوبا. ولوحظ ان نشاط البيع يتركز بشكل خاص في العقارات كبيرة الحجم التي زادت في قيمتها اكثر من متوسط الزيادة في السوق العقاري بشكل عام.
هناك العديد من التكهنات حول اسباب موجة البيع المفاجئة، ولكن استعراض الوضع الاقتصادي العام يؤكد ان هذه الموجة تعتبر توجها اقتصاديا لجني الارباح على نحو مشابه لما يحدث في البورصات احيانا عندما ترتفع اسعار الاسهم الى مستويات مغرية تدفع المستثمرين الى بيعها لجني الارباح.
الاختلاف الوحيد بين مستثمري الاسهم ومستثمري العقار ان بائع الاسهم يأمل دوما في شرائها مرة اخرى بأسعار اقل، بينما لا يأمل مستثمر العقار في اعادة شراء العقارات نفسها لان سوق العقار لن تتراجع في اسعارها في المدى المنظور. ويتجه مستثمر العقار في العادة الى الاستثمار في انواع اخرى من العقار او توجيه استثماره الى مجالات اخرى، قد تكون الاسهم من بينها.وما زال خبراء العقار يؤكدون ان مستقبل الاستثمار العقاري بغرض التأجير يعتبر مربحا، ولذلك يبدي البعض دهشته من موجة البيع. ولكن الملاحظ ان اسعار العقار في بعض مناطق لندن وصلت الى افاق خيالية اغرت بعض المستثمرين بالبيع، حتى في الحالات التي لم يكن البيع فيها هو الهدف. في حالة من هذه الحالات، كان العقار المباع في منطقة تشيلسي غربي لندن يوفر عائدا ايجاريا اسبوعيا يبلغ الفي جنيه استرليني. وبعد تأجير مستمر لمدة خمس سنوات، عاد العقار للسوق مرة اخرى يبحث عن المستأجر التالي، وقرر صاحب العقار ان يستكشف قيمة العقار فعرضه للبيع. وفوجيء بعرض شراء في الاسبوع نفسه بمبلغ وصل الى 2.5 مليون استرليني. فوافق على الفور.
ويعلق احد خبراء العقار على ذلك بالقول ان اصحاب العقار عادة ما يختبرون السوق بعرض عقاراتهم للبيع لعدة اسابيع في الفترات الشاغرة بين تعاقدات الايجار قبل العودة الى التأجير مرة اخرى. الامر الذي اختلف مع زيادة الطلب في السوق، هو ان العقار يباع فعلا خلال الاسابيع الاولى من عرضه في السوق.
من العوامل الفاعلة في السوق ايضا قوة القطاع العقاري البريطاني التي تعتمد على انجاز قوي للقطاع المالي في لندن. وفي بعض المناطق ارتفعت اسعار العقار بحوالي 10 في المائة في العام الاخير. وبسبب ارتفاع القيمة العقارية، تراجعت نسبة العوائد الايجارية كنسبة مئوية من رأس المال، وبلغت في بعض المناطق الغالية اقل من خمسة في المائة سنويا. ويرى اصحاب العقار ان العديد من مجالات الاستثمار الاخرى من شأنها ان توفر له عوائد اعلى.
هناك ايضا عوامل هامشية اخرى منها قوانين جديدة تلزم مؤجري العقارات متعددة الطوابق الحصول على ترخيص سنوي بتأجير العقار يسرى مفعوله بداية من هذا الصيف. ويلزم الحصول على الترخيص تطبيق بعض شروط الامان بالاضافة الى تكاليف الحصول على الترخيص نفسه. وقد تكون هذه التعقيدات الروتينية الجديدة وراء قرار بعض مستثمري العقار بيع عقاراتهم.
وهناك نسبة كبيرة من هذه الاستثمارات تعود مرة اخرى الى اسواق العقارات، ولكن في قطاعات اخرى قد تكون اكثر ربحا. ففي لندن مثلا زادت اسعار العقارات كبيرة الحجم بنسبة اكبر من العقارات الصغيرة، بينما تراجعت عوائد العقارات الكبيرة كنسبة من رأس المال. ويتجه بائعو العقارات الكبيرة الى دخول السوق مرة اخرى بعدد اكبر من العقارات الصغيرة التي توفر عوائد اكبر ويسهل تأجيرها لقطاعات الشباب.
ويزداد الطلب الايجاري على الشقق الصغيرة المخصصة لاقامة شخص واحد او شخصين، وبالتالي تزداد قيمة الايجارات في هذا القطاع بحيث يمكن ان تكون عوائد عدة شقق صغيرة ثمنها الاجمالي مليون جنيه استرليني، اكبر من العائد الايجاري لعقار فاخر كبير ثمنه مليون جنيه.
من المتغيرات المؤثرة في السوق ايضا ظهور صناديق الاستثمار العقاري بقوة كوعاء استثماري مغرٍ له حوافز ضريبية في بريطانيا بحيث يمكن اعتباره ضمن استثمارات التقاعد او حصص الاستثمار المعفاة من الضرائب التي تسمى ISA. وتوفر هذه الصناديق وسيلة سهلة للاستثمار العقاري وايضا اسلوبا لتوزيع المخاطر من تقلبات السوق. ويأمل وكلاء العقار في السوق ان تكون موجة البيع الحالية ظاهرة مؤقتة سوف تنتهي عندما تعاود عوائد الايجار الصعود مرة اخرى مع ندرة المعروض من العقارات العائلية الجيدة وزيادة الطلب من قطاع الشركات. وعندما تصل العوائد الى مستويات مغرية لا تقل عنها في الاستثمارات الاخرى سوف يعود الطلب بقوة على العقار كوسيلة استثمارية مضمونة وراسخة.
ممارسات عقارية: موجة البيع غير المسبوقة، خصوصا للعقارات الكبيرة، فتحت تحقيقا من نوع اخر عن تواطؤ بعض شركات العقار مع مستثمرين لبيع عقارات لهم قبل عرضها، او فور عرضها، في الاسواق لاتمام الصفقة من دون ان تكون هناك فرصة تسويق عقارية جيدة للعقار. وتحقق مكاتب عدالة التجارة البريطاني في حالات لشركات عقار تقاضت عمولات من المشترين لكي تحجز لهم عقارات جيدة معروضة للبيع وتسحبها من السوق. ويعتبر المكتب ان مثل هذه الممارسات ضارة بالبائع والمشتري على السواء لانها تحرم البائع من فرص تسويق وبالتالي من قيمة افضل لعقاره، وتحرم قطاعات المشترين من الاطلاع على عقارات متاحة في الاسواق.
* بعض ممارسات مكاتب العقار الضارة بالمستثمر تلجأ مكاتب العقار لبعض الممارسات الضارة بالبائع والمشتري، بغرض رفع ارباحها. وتشترك في هذه الممارسات مكاتب العقار في عدد من الدول ايضا. من هذه الممارسات:
> عمولات البيع كنسبة مئوية من ثمن البيع: مع زيادة اسعار العقار في السنوات الاخيرة بنسب بلغت 20 سنويا، زادت ايضا عمولات مكاتب العقار بالنسبة نفسها من دون ان تكون هناك اي زيادات مقابلة في تكاليف التسويق التي تتحملها هذه المكاتب.
> خداع المشتري باستمرار عرض العقار في السوق بعد قبول عرض الشراء من احد المشترين، وقبول عروض سعرية اعلى فيما بعد ترفع من قيمة العمولات، ولكنها تضر بالمشتري الذي يكون قد بدأ في اجراءات الشراء وتكلف بعض الاعباء المالية ليكتشف بعدها ان العقار تم بيعه لغيره.
> ربط البيع بشراء خدمات مالية من مكتب العقار، مثل تدبير القرض والتأمين وخدمات اخرى تحصل منها مكاتب العقار على عمولات اعلى احيانا من عمولة بيع العقار. ولكن هذه الممارسات قد لا تقدم العروض الافضل للمشتري.
> تقييم العقارات بأقل من قيمتها لرفع هوامش الربح. في بعض الحالات رصدت هيئات حكومية ممارسات بيع عقاري لشركات او معارف لمكاتب العقار بأقل من قيمتها السوقية. وهي جهات تشتري العقار رخيصا ثم تتقاسم الارباح مع مكاتب العقار بعد اعادة بيع العقار.
> ربط البائع بعقود طويلة الاجل بحيث يضمن مكتب العقار بقاء العقار معه لفترة طويلة وبالتالي يزيد فرص ارباحه من البيع حتى ولو كان نشاط التسويق سيئا.
> تلجأ مكاتب العقار الى ممارسات كاذبة احيانا بحيث لا تبلغ البائع بكل عروض الشراء التي تتلقاها، من اجل توجيه الصفقة الى عميل مفضل. واحيانا اخرى تكذب المكاتب على المشتري بإيهامه ان هناك عروضا وشيكة على العقار وان عليه ان يدفع السعر الاقصى لكي يضمن الشراء.
> الوصف الكاذب للعقار: على الرغم من مخالفة ذلك للقانون، ما زالت بعض مكاتب العقار تصف العقارات بأوصاف غير حقيقية ومخادعة من اجل تسويقها. ولا علاج لهذه الظاهرة سوى بحرص المشتري ومراجعته لكافة التفاصيل بما في ذلك قياس المساحات ايضا.
> اخيرا، تلجأ بعض المكاتب الى عمليات تسويق غير اخلاقية منها وضع لافتات «للبيع» على عقارات ليست معروضة للبيع، وذلك من اجل فرض حضورها على السوق. كما ضبطت بعض المكاتب وهي تنزع لافتات المكاتب المنافسة لها، وتستأجر عصابات تقوم بهذه المهمة غير القانونية